Au cours des dernières années, les reportages des médias ont déclaré que les prix des résidences canadiennes se dirigent vers une forte correction. Pratiquement tous ont prédit une baisse importante des prix des maisons, à un niveau que certains économistes qualifient de « juste valeur ».
Qu’est-ce qu’on entend par « juste valeur »? La définition et la correction des prix prévue tirent leur origine des mathématiques et d’un système de croyances.
Tournons-nous d’abord vers les mathématiques qu’on utilise pour définir la « juste valeur », lesquelles tiennent compte du prix moyen, du revenu et du rapport à long terme entre les deux. Plus précisément, on qualifie de « juste valeur » le prix moyen à atteindre pour que le ratio se situe entre le prix moyen et le revenu et qu’il revienne à sa moyenne à long terme.
Le taux de croissance du prix moyen et celui du revenu peuvent varier, et en fait c’est souvent ce qui se produit. Alors que le revenu a tendance à s’accroître de façon relativement constante, habituellement, le prix moyen s’accroît plus lentement ou rapidement, selon la phase et la synchronisation des cycles de l’économie et du marché résidentiel. À titre d’exemple, le revenu s’est accru de façon constante au milieu des années 1990, tandis que les prix des maisons sont demeurés stables; par contre, la croissance des prix a connu un regain et surpassé celle du revenu au début du nouveau millénaire, et depuis 2010 elle s’est accrue plus ou moins au même rythme qu’elle connaît maintenant.
À tout moment, il est possible de mesurer jusqu’à quel point le prix moyen est éloigné de la valeur qui permettrait au ratio de revenir à sa moyenne à long terme. L’écart en pourcentage entre les deux sert à déterminer la correction des prix prévue. Suivant ce raisonnement, si le ratio dépasse sa moyenne à long terme, il est inévitable que les prix baissent et que le ratio revienne à sa moyenne à long terme. Il est facile de calculer l’écart en pourcentage, puisqu’il équivaut à la différence entre le ratio actuel et sa moyenne à long terme.
Les corrections de prix sont, par définition, incompatibles avec la stabilité des prix. Toutefois, si le ratio se situe au-dessus de sa moyenne à long terme, est-ce que la stabilité des prix des maisons ne ferait pas revenir le ratio à sa moyenne à long terme à un moment donné, à mesure que le revenu continue à augmenter?
Si on croit que les prix ne peuvent qu’augmenter ou baisser, on ignore le fait qu’ils peuvent rester stables. Bien qu’il puisse être difficile de changer des croyances ancrées à partir d’arguments raisonnés, le mois prochain je discuterai les origines de ces croyances et pourquoi les prévisions concernant une correction imminente des prix des maisons canadiennes qui s’appuient sur ces croyances et prévisions sont erronées.
