Un courtier m’a déjà dit : « Si vous voulez voir quelqu’un décrocher rapidement après les salutations, vous n’avez qu’à prononcer le mot « statistiques » ». On peut certainement en dire autant de « l’économique ». Toutefois, le fait d’éviter de penser à des concepts économiques fondamentaux tels que l’offre et la demande consiste à fermer les yeux sur les forces qui façonnent le prix de tout. La plupart des gens portent attention au total si le prix est suffisamment élevé. Les prix de l’immobilier attirent certainement l’attention des acheteurs et des propriétaires-vendeurs donc, l’économique à leur origine compte.
L’essentiel quand il s’agit de prix est de savoir qu’il est déterminé en fonction d’un accord de volonté entre les propriétaires-vendeurs et les acheteurs. Les courtiers et agents immobiliers savent que sans cela, il n’y aura aucune affaire conclue. Qui aurait cru que les principes économiques de base pouvaient être si simples et intuitifs?
Bien entendu, il est rarement simple d’en arriver à un accord sur le prix afin qu’un bien immobilier puisse changer de main. C’est parce que la psychologie et les attentes jouent un rôle majeur. De nombreux facteurs influencent la psychologie et les attentes, y compris les médias d’information, la famille et les amis. L’état d’esprit touche autant les acheteurs que les propriétaires-vendeurs et peut avoir des répercussions sur des marchés entiers lorsqu’un groupe suffisamment important d’acheteurs ou de propriétaires-vendeurs se trouvent dans le même état d’esprit.
Le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il est difficile de prédire avec précision des changements dans la psychologie collective dominante parmi les acheteurs et les propriétaires-vendeurs. Cependant, la tendance mensuelle du nombre de mois d’inventaire donne un aperçu important des tendances des prix dans un proche avenir.
Le nombre de mois d’inventaire reflète la période qu’il faudrait pour complètement liquider l’inventaire à la fin du mois au taux actuel de ventes. Les tendances mensuelles des mois d’inventaire sont la chose à surveiller. Si la tendance baisse à des niveaux très bas et s’y maintient, la demande dépasse l’offre et d’importantes hausses de prix sont à prévoir. Si la tendance grimpe à des niveaux anormalement élevés et s’y maintient, il est fort probable qu’on note une stagnation et une érosion des prix. Plus la tendance se poursuit, plus il est probable que survienne une correction définitive des prix.
En l’absence d’un choc économique, tel qu’une baisse soudaine et durable de l’emploi, l’offre baisse en réponse à une faible demande. Si l’offre baisse suffisamment rapidement, une correction définitive des prix est évitée. En l’absence de difficultés financières ou d’autres motifs, les propriétaires-vendeurs qui ne sont pas prêts à accepter des offres trop en dessous du prix demandé attendront le « bon acheteur » (c.-à-d., un acheteur dont l’offre est suffisamment près du prix demandé) ou encore, retireront leur maison du marché jusqu’à ce que la demande s’améliore. Qu’une inscription soit retirée du marché à la fin du mandat ou qu’elle languisse sur le marché sans que la propriété ne se vendre, en réalité l’offre baisse jusqu’à ce que l’état d’esprit des acheteurs et des propriétaires-vendeurs change vis-à-vis des prix. C’est pourquoi les prix de l’immobilier sont, dans le langage courant des économistes, « rigides à la baisse » à mesure que les ventes reculent.
Peu de propriétaires-vendeurs sont prêts à accepter des offres bien en dessous du prix que leur voisin a obtenu à la vente de sa propriété (en présumant que leurs maisons sont sensiblement comparables). Une correction majeure et soudaine du prix exige qu’un plus grand nombre de propriétaires-vendeurs baissent leur prix demandé en masse, par rapport à ce qu’il est typique de voir en l’absence d’un cataclysme économique.
Bien qu’il importe de savoir à quel moment les gens achètent et vendent au cours d’un cycle du marché du logement, la dynamique typique du marché immobilier dans une économie croissante sous-tend que les prix ne baissent pas autant qu’ils n’augmentent à long terme. Les courtiers et agents immobiliers le savent. Tout le monde devrait le savoir aussi.
