À l’approche des fébriles marchés immobiliers du printemps et de l’été, voici quelques conseils à retenir lorsque vous concluez une vente afin d’éviter des ennuis au moment de la signature.
- Évitez d’acheter et de vendre la même journée
Les clients croient qu’ils économisent de l’argent lorsqu’ils réalisent l’achat et la vente la même journée. Cela est faux, pour ce qui est des coûts réels qu’ils auront probablement à payer, mais plus important encore, en ce qui concerne les risque inutiles qu’ils prennent. Imaginez un acheteur qui demande aux déménageurs d’arriver tôt le matin à sa résidence actuelle afin d’être en mesure d’emménager dans sa maison neuve, et découvre qu’il n’aura pas les clés en main avant la fin de l’après-midi. L’acheteur est donc pris à payer des frais de déménagement supplémentaires en raison de l’attente – et pire encore – si l’acheteur ne peut conclure l’achat pour une raison quelconque, il ne pourra pas emménager dans son nouveau logement, ou pourrait devoir abandonner l’achat si le propriétaire-vendeur refuse de prolonger le délai.
Pour éviter une telle situation, il nous arrive souvent d’encourager l’acheteur à obtenir un financement provisoire, de conclure l’achat d’abord, puis la vente quelques jours plus tard. Cela permet donc d’éliminer le risque et d’emménager à son rythme, sans avoir à payer des frais de déménagement supplémentaires.
Si le client n’a pas d’autre choix que d’acquérir la propriété et de vendre la sienne le même jour, il faudrait qu’il confirme auprès de l’autre acheteur et l’autre propriétaire-vendeur que l’achat et la vente n’auront pas lieu la même journée, afin d’éviter une réaction en chaîne, à supposer que les transactions ne se réalisent pas. Il serait également prudent de négocier à l’avance les frais d’entreposage par écrit avec le déménageur, si cela devait s’avérer nécessaire.
- Rappelez-vous de demander deux jeux de clés
Je ne saurais vous dire combien de fois les acheteurs se sont plaints de ne pas avoir reçu deux jeux de clés complets, des ouvre-portes de garage et les clés d’accès au moment de la clôture. Voici le libellé que je recommanderais d’inclure dans le contrat :
Le propriétaire-vendeur accepte de remettre à l’acheteur de la propriété, à la date de clôture, deux jeux de clés complets, les ouvre-portes de garage et les clés d’accès afin qu’il bénéficie de l’accès complet au logement en copropriété, à la boîte aux lettres, à l’immeuble, au garage de stationnement, à toutes les aires communes et au vestiaire. Si le propriétaire-vendeur omet de fournir une clé, un ouvre-porte de garage ou une clé d’accès, ce dernier paiera immédiatement à l’acheteur le coût réel de remplacement de la clé, de l’ouvre-porte de garage ou de la clé d’accès en question, ou il accordera à l’acheteur un crédit pour ce montant sur l’état final des rajustements. »
- Faites preuve de diligence raisonnable à l’égard de tout contrat de location
De nos jours, bon nombre de propriétaires-vendeurs achètent plus que le réservoir à eau chaude loué. Renseignez-vous à l’avance de l’existence de tout contrat qui doit être transféré à l’acheteur au moment de la clôture afin d’éviter les mauvaises surprises – la facture de gaz naturel est un bon point de départ, puisque ce sont ces factures qui présentent le plus souvent ce type de frais inattendus. Voici la clause que nous recommandons afin de bien protéger le propriétaire-vendeur et l’acheteur dans une telle situation :
« L’acheteur reconnaît que, s’il y a en place un réservoir à eau chaude, un système de traitement de l’eau, un système de chauffage, de ventilation et de climatisation, un système d’alarme ou un réservoir de propane, et qu’il est possible que ces derniers fassent l’objet d’un contrat de location ou de bail ou encore d’un contrat de vente conditionnelle (les contrats de location), et qu’un avis pourrait être enregistré sur le titre de propriété, l’acheteur sera, au moment de la clôture et par la suite, entièrement responsable de tous les coûts futurs et autres obligations liées aux contrats de location. S’il arrive que les obligations en vertu d’un tel contrat de location ne puissent pas être assumées ou transférées à l’acheteur au moment de la clôture, l’acheteur accepte d’indemniser le propriétaire-vendeur de telles obligations et de le rembourser de tout paiement effectué par le propriétaire-vendeur en vertu des contrats de location pour la période suivant la clôture. Cette disposition demeurera en vigueur et ne fusionnera pas au moment de la clôture. »
- Sachez quand demander de l’aide
Les problèmes qui surviennent à l’égard des espaces ou des permis de stationnement, des appartements de sous-sol, du zonage, des permis de construire et de la superficie du lot ne sont pas faciles à résoudre. Si vous êtes incertain, incluez dans le contrat une cause conditionnelle à la vérification d’un avocat ou à toute autre diligence raisonnable. Songez à demander l’aide d’un planificateur du secteur privé qui connaît bien les règlements municipaux pertinents. Si un arbre situé sur la ligne de démarcation ou près de celle-ci pose problème, communiquez avec un arboriste; les règlements municipaux sont différents d’une ville à l’autre pour ce qui est de l’abattage ou de la coupe de racines ou de branches.
- Les petits détails sont importants
Le range-placard ou le support du téléviseur sont-ils inclus dans la vente? En énonçant clairement tous les détails dans le marché à conclure, vous aiderez vos acheteurs et propriétaires-vendeurs à s’éviter des ennuis après la clôture.
En prenant le temps de bien vous préparer avant de signer le contrat, vos clients apprécieront davantage vos services, et cela devrait favoriser la fidélisation de la clientèle et les renvois de clients.
L’article ci-dessus est publié à titre d’information; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne cherche pas à se substituer à un conseiller juridique.
Note de la rédaction : Voilà d’excellents conseils que Mark a recueillis au cours de ses 30 années et plus accumulées dans le droit immobilier. Avez-vous d’autres conseils à offrir à vos collègues afin d’éviter des ennuis au moment de la clôture?
