Conseils aux courtiers et agents immobiliers sur la façon de se montrer un concurrent tenace tout en évitant une conduite anticoncurrentielle

Les courtiers et agents immobiliers sont des concurrents tenaces. Chaque matin, vous vous préparez à vous battre, mais au lieu de porter une armure et de brandir l’épée, vous portez vos plus belles tenues d’affaires et vous partez, téléphone intelligent en main. Parallèlement, même un combat doit suivre des règles de conduite acceptables. En immobilier, nous devons traiter nos concurrents de façon équitable et avec civilité, et éviter une conduite professionnelle qui pourrait être jugée anticoncurrentielle en vertu de la Loi sur la concurrence.

Prenons le scénario d’un courtier ou agent immobilier qui décide de ne pas faire visiter des propriétés lui rapportant moins qu’un certain taux de commission pour sa collaboration (disons « X » pour cent ou montant en argent) qui, selon le courtier ou agent, est la compensation minimale équitable pour le temps, les dépenses et les efforts qu’il accorde à représenter des clients acheteurs. En général, vous êtes libre de décider avec qui vous faites affaire; cependant, vous devez (i) respecter vos obligations envers votre client et (ii) éviter toute inquiétude en matière de concurrence.

De la perspective de la représentation, un courtier ou agent qui refuse de faire visiter certaines maisons susceptibles d’intéresser leur client sonne l’alerte. Les courtiers et agents doivent agir dans le meilleur intérêt de leurs clients acheteurs, car sans cela, ils risquent de contrevenir aux règles de droit relatives au mandat et à l’article 3 du Code du secteur immobilier. La bonne nouvelle est que si vous divulguez pleinement à votre client votre intention de ne pas lui faire visiter certaines maisons rapportant en dessous d’une certaine commission pour sa collaboration, et que votre client est d’accord, vous remplirez les règles de droit relatives au mandat. Bien entendu, vous devez être prêt à perdre un client s’il n’est pas d’accord. Le meilleur conseil à vous donner est que le courtier ou agent d’un acheteur devrait prendre le temps de parler à son client de l’entente entre l’acheteur et son courtier ou agent. En vertu de cette entente, l’acheteur accepterait de garantir un taux de rémunération minimum et paierait au courtier ou agent la différence s’il advenait que la commission de collaboration soit inférieure à ce taux. C’est simple et efficace.

Du point de vue de la loi en matière de concurrence, en règle générale, que vous décidiez vous-même avec qui vous faites affaire ne posera pas de problèmes en vertu de la Loi sur la concurrence à moins que l’entité concernée soit très importante et qu’elle exerce un certain degré de puissance commerciale dans un marché précis. Toutefois, la réponse change si deux concurrents commencent à discuter entre eux de la façon de traiter un troisième concurrent. Par exemple, une entente entre deux concurrents dans un marché qui refusent de faire visiter les maisons d’un troisième concurrent constitue un « boycottage collectif », et soulèverait immédiatement des inquiétudes en vertu des dispositions criminelles relatives aux complots dans la Loi sur la concurrence. Le commissaire de la concurrence a montré sa volonté d’emprisonner les conspirateurs et d’imposer de lourdes sanctions, de sorte que toute décision d’affaire soit prise indépendamment.

Nous pouvons tous continuer à nous faire concurrence activement et efficacement, mais nous devons nous assurer que notre conduite professionnelle se conforme en tout temps aux exigences de la loi en matière de concurrence et aux obligations concernant la représentation du client. Pour obtenir de plus amples renseignements à ce sujet, regardez notre vidéo intitulée « Faire affaire avec des concurrents ».

L’article ci-dessus est publié à titre d’information; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne cherche pas à se substituer à un conseiller juridique.

 

Paul Feuer, l’avocat principal à la concurrence de l’ACI, fournit des conseils juridiques à l’ACI et aux chambres et associations qui en sont membres, surtout sur les questions de concurrence, de protection du consommateur et de publicité trompeuse. Paul effectue aussi des présentations à l’intention des chambres, associations et membres de l’ACI sur les principes fondamentaux de la conformité à la Loi sur la concurrence. Quand il ne s’occupe pas de questions juridiques, il aime se reposer en buvant du vin, en jouant au tennis et en passant du temps avec ses deux enfants – pas tout en même temps, bien sûr.


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