Creux records et sommets historiques : un marché, deux réalités

Le lundi 17 mai, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois d’avril. Dans ce texte, Shaun Cathcart, directeur et économiste principal, Données sur l’habitation et analyse du marché de l’ACI fait le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.


Chaque fois que quelqu’un essaye de faire les manchettes en puisant son information des statistiques comparatives d’une année à l’autre que nous publions, ce qui arrive souvent, nous sommes tentés de répondre en blague que cette « nouvelle » remonte plutôt à l’an dernier.

C’est le cas bien souvent, mais c’est particulièrement vrai en avril 2021, un an après le début du pire des confinements imposés en raison de la COVID-19, périodes que je désigne comme les journées Mad Max : Au-delà du dôme de papier de toilette.

Avec du recul, la vie aujourd’hui est très différente de celle au début de la pandémie, et il en va de même pour les statistiques.

Nous observons ce que l’on appelle « l’effet de base », c’est-à-dire l’impact sur les statistiques de la nature du point de référence antérieur servant à faire la comparaison.

Pour ce qui est d’avril 2021, la comparaison d’une année à l’autre se fait à un creux record en avril 2020, tandis que la comparaison d’un mois à l’autre se fait à des sommets historiques en mars 2021.

Le résultat est que les chiffres un peu plus « raisonnables » d’avril 2021, quoiqu’encore très élevés, révèlent des hausses extraordinaires ou des creux extrêmes selon les statistiques de l’année dernière particulièrement bizarre auxquelles ils sont comparés.

Sommaire :

  • En avril, les ventes résidentielles nationales ont affiché un recul de 12,5 % d’un mois à l’autre.
  • Les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont augmenté de 256 % d’une année à l’autre.
  • Le nombre de nouvelles inscriptions a diminué de 5,4 % de mars à avril.
  • L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) a augmenté de 2,4 % d’un mois à l’autre et de 23,1 % d’une année à l’autre.
  • Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays a augmenté de 41,9 % d’une année à l’autre en avril.
aerial view of Canadian neighbourhood

Les hausses d’une année à l’autre semblent démesurées

Puisque nous savions depuis un an ce que les statistiques d’une année à l’autre révéleraient, mon collègue Ryan Biln, prévoyant le coup, a rédigé un billet de blogue il y a quelques semaines pour prévenir les gens de ces chiffres extrêmes. Il n’est pas surprenant que nous ayons déjà reçu des courriels nous demandant si nous nous sommes trompés, puisque les marchés locaux affichent des hausses d’une année à l’autre allant de 200 % à 300 % en avril.

Sur le plan national, les ventes résidentielles ont augmenté de 256 % d’une année à l’autre en avril 2021, et le prix moyen de ces ventes a connu une hausse de 42 %. Ce sont les hausses les plus élevées jamais enregistrées pour ces deux variables.

Et ces mêmes deux variables affichent aussi une baisse, par rapport au mois de mars.

Selon moi, la meilleure façon d’interpréter ces chiffres est de préciser que les statistiques d’avril se situent dans l’intervalle entre ces deux extrêmes (mais plus près du sommet), ce qui est sans doute souhaitable.

Toutefois, au cours du dernier mois, nous avons été confrontés à des variants préoccupants de la COVID-19, à des nombres records de cas et à de nouveaux confinements, ce qui rend plus difficile de justifier les tendances actuelles et les prévisions pour les mois à venir.

Dans mon billet de blogue du mois dernier, j’ai précisé qu’un regain de l’offre pourrait aider à rétablir les marchés, mais il faudra peut-être reporter cette prévision en raison de la troisième vague de la COVID-19. En avril, le nombre de nouvelles inscriptions d’un mois à l’autre a diminué, et nul ne peut acheter ce qui n’est pas à vendre. La COVID-19 reportera-t-elle encore une fois cette année l’activité immobilière à l’été ou à l’automne?

Le marché est toujours en pleine effervescence, mais ralentit quelque peu, l’ampleur de cette modération ayant peut-être été surestimée dans les statistiques d’avril en raison de la COVID-19. Nous verrons bien.

Skyline view

L’indice des prix des propriétés MLS® est en hausse

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a augmenté de 2,4 % de mars à avril – une hausse élevée, mais moins importante qu’en février et en mars. Elle correspond donc aux mesures de l’équilibre du marché qui demeurent très serrées, mais moins qu’elles ne l’étaient au début de 2021.

Il s’agit effectivement d’un ralentissement, mais par rapport à un point de départ très élevé. Je pourrais établir une comparaison avec les voitures-fusée qui tentent de battre des records de vitesse terrestres au lac salé de Bonneville : nous roulons à 600 mi/h, mais le mois dernier nous roulions à 620 mi/h.

Après la dernière année que nous venons de vivre, un refroidissement du marché est souhaitable. Il semble que c’est enfin ce qui se produit, ou du moins c’est un début.

Cela dit, le marché « Boucles d’or » (ni trop chaud, ni trop froid) n’est pas pour demain et tout pas dans la bonne direction est une bonne nouvelle.

Directeur et économiste principal, Données sur l’habitation et analyse du marché, Shaun Cathcart fournit des renseignements sur le marché de l’habitation aux chambres, associations, membres et intervenants de l’immobilier. Il passe la majeure partie de son temps à analyser les tendances du marché canadien de l’habitation et à écrire sur le sujet. Dans ses temps libres, on peut le voir à bicyclette, au terrain de volleyball ou heureux de passer du temps avec sa famille.


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