Faut-il refinancer ou réduire? Utiliser les capitaux investis dans votre maison pour rembourser la dette

Les propriétaires de maison empruntent souvent des fonds au-delà de leur prêt hypothécaire, en augmentant leur dette personnelle pour entreprendre des rénovations domiciliaires, s’acheter des meubles et réaliser des dépenses générales de la vie quotidienne. Tant que leur revenu est suffisant pour qu’ils puissent s’acquitter de leur dette, il n’y a pas de problème. Cependant, quelles sont leurs options lorsqu’ils perdent la maîtrise de leur dette? La question se complique davantage pour un propriétaire qui a accumulé une dette sur ses cartes de crédit et sur des marges de crédit non garanties, et qui a également accumulé dans les capitaux propres de sa maison.

Est-il préférable d’obtenir une hypothèque de deuxième rang, ou de refinancer ou vendre la maison et réduire la taille de son logement?

Le problème le plus épineux au sujet du refinancement est qu’il ne réduit pas toute la dette et, par conséquent, il est possible qu’il ne règle pas le problème de la dette de votre client. En refinançant une dette de 70 000 $ accumulée sur les cartes de crédit au moyen d’une hypothèque de deuxième rang, il est possible de réduire l’intérêt sur la dette, mais la dette totale demeure inchangée.

En général, le refinancement donne de meilleurs résultats lorsqu’on y a recours pour régler une dette non garantie. Si vous prenez une deuxième hypothèque dans le but de rembourser 20 000 $ sur une dette totale de 50 000 $ en cartes de crédit, cette solution n’est que partielle, et le propriétaire se voit devant des versements hypothécaires plus élevés et des paiements très élevés sur les cartes de crédit.

Le refinancement crée un autre problème lorsque l’hypothèque de deuxième rang place le propriétaire dans une situation d’hypothèque à ratio élevé. Une analyse de tous les propriétaires qui ont déclaré faillite ou qui ont eu recours à une proposition de consommateur auprès de mon entreprise révèle que 9 sur 10 de ces propriétaires avaient un prêt hypothécaire à ratio élevé au moment de leur insolvabilité. L’hypothèque moyenne comptait pour 92 % de la valeur nette de réalisation de la maison; ils avaient donc très peu de capitaux propres.

Notons cependant que ce n’est pas nécessairement le refinancement d’un prêt hypothécaire à ratio élevé qui constitue le problème le plus préoccupant. En moyenne, le propriétaire insolvable avec qui nous faisons affaire a une dette additionnelle non garantie de 73 500 $, et c’est cette dette non garantie qui entraîne la faillite personnelle. En d’autres termes, son hypothèque à ratio élevé signifie qu’il est également une personne à risque élevé. Si le refinancement ne règle pas non plus les problèmes budgétaires sous-jacents, il est fort probable que vos clients continuent à accumuler une nouvelle dette de carte de crédit pour remplacer l’ancienne.

Par ailleurs, si votre client a accumulé suffisamment de capitaux propres pour couvrir toutes ses dettes non garanties, il peut se permettre les nouveaux versements mensuels, et s’il veut conserver sa maison, le refinancement devient alors une option raisonnable. Toutefois, vos clients doivent bien comprendre que le refinancement convertit leurs dettes non garanties en une dette garantie par leur maison. S’ils ne remboursent pas leurs dettes non garanties, ils risquent d’être aux prises avec une saisie de salaire; par contre, s’ils ne peuvent rembourser leurs dettes garanties, comme une hypothèque de deuxième rang, ils risquent la forclusion. Cela présente un risque important.

Si le risque est trop important, ils peuvent également examiner deux autres options :

  1. Réduire la taille du logement. En vendant la maison et en se servant des profits de la vente pour rembourser leur dette non garantie, ils réduisent considérablement le niveau de tension financière. S’ils ont suffisamment de capitaux propres pour rembourser toutes leurs dettes de cartes de crédit et autres dettes garanties, il leur sera peut-être possible d’acheter une maison plus petite et plus abordable. Sinon, par prudence, ils pourront louer un logement en attendant de rembourser le restant de leur dette, de refaire leurs réserves financières et d’épargner pour une autre mise de fonds.
  2. Avoir recours à une proposition de consommateur. Il s’agit d’une solution valable si l’on veut garder sa maison tout en éliminant ses dettes non garanties, en concluant une entente formelle avec ses créditeurs par l’intermédiaire d’un syndic de faillite. Si, par exemple, votre client a accumulé 70 000 $ en dettes non garanties (montant typique d’un propriétaire de maison insolvable), mais qu’il n’a que 20 000 $ en capitaux propres, il ne peut pas emprunter suffisamment d’argent pour rembourser au complet ses dettes non garanties. Il pourrait cependant offrir une proposition de consommateur d’environ 30 000 $ (disons 500 $ par mois pendant cinq ans) dans le cadre d’ententes conclues avec ses créditeurs. Les créditeurs acceptent l’offre étant donné que 30 000 $ est plus que la somme de 20 000 $ qu’ils auraient obtenue si la maison avait été vendue dans une procédure de faillite, et votre client est heureux parce qu’il garde sa maison et élimine une dette non garantie de 70 000 $.

Ce ne sont pas tous les consommateurs qui sont admissibles à la proposition de consommateur; voilà pourquoi il faut consulter les experts. Par contre, pour bon nombre de propriétaires insolvables, c’est une excellente solution. Le paiement de la proposition (500 $ par mois dans notre exemple) est souvent beaucoup moins que le montant minimum à payer sur 70 000 $ de dettes non garanties; la trésorerie de l’emprunteur s’améliore donc immédiatement, ce qui porte à croire qu’il prendra en charge ses remboursements hypothécaires. C’est une situation gagnante pour tous.

J’ai également eu vent de situations où le débiteur a choisi les deux options : réduire la taille de sa maison en se servant des profits de la vente pour faire une demande de proposition de consommateur à ses créditeurs. Dans cette situation, il a réussi à combiner le meilleur de deux mondes, à éliminer ses dettes et à équilibrer son budget.

Le choix devrait se faire à partir de conseils judicieux obtenus de professionnels compétents. En tant que professionnels de l’immobilier, vous êtes en mesure de conseiller votre client sur la valeur de sa maison, des capitaux propres qu’il pourrait anticiper et de lui fournir des solutions de rechange en matière de logement. Un syndic peut fournir des conseils sur les répercussions financières d’une hypothèque de deuxième rang par rapport à une proposition de consommateur. Ce n’est qu’après avoir pesé tous les renseignements obtenus que le client est en mesure de prendre une décision éclairée.

 

Doug Hoyes est un syndic de faillite agréé et comptable professionnel agréé (CPA), et co-fondateur de Hoyes, Michalos & Associates. Doug compte une vaste expérience qui lui a permis d’aider des Canadiens à gérer leurs dettes. On l’a vu dans les médias et au Sénat canadien dans le cadre de questions touchant à l'insolvabilité personnelle.


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