Huit (8) questions communes du Code du secteur immobilier

Tous les courtiers et agents immobiliers membres de l’ACI doivent respecter le Code du secteur immobilier. Connaissez-vous, à titre de courtier ou agent immobilier, le genre de conduite qui relève de ce code de déontologie? Voici huit questions communes qui pourraient soulever des préoccupations en vertu de divers articles du Code du secteur immobilier.

  1. Les courtiers et agents immobiliers doivent connaître leur domaine.

L’article 1 du Code du secteur immobilier stipule que le membre doit se tenir au courant des principaux faits qui influent sur les conditions actuelles du marché, ce qui veut dire être au fait de la législation en vigueur, des méthodes de financement pertinentes et des exigences hypothécaires, de même que connaître les formulaires relatifs aux transactions immobilières. Cela signifie aussi que les membres devraient suivre des formations afin de se tenir au courant de tout ce qui pourrait influer sur tout aspect de la transaction immobilière.
[bctt tweet=”L’ignorance n’est pas gage de bonheur. Le #Codedusecteurimmobilier oblige le membre à connaître les faits principaux.”]
Non seulement les membres doivent-ils obtenir toute information touchant le secteur immobilier, ils doivent également prendre l’ensemble des mesures nécessaires pour trouver les renseignements relatifs aux propriétés qu’ils inscrivent et qu’ils font visiter aux acheteurs. L’article 4 du Code du secteur immobilier stipule que, dans le but de s’acquitter de son obligation d’éviter l’erreur ou les fausses déclarations, le membre doit chercher à connaître toute l’information touchant le bien immobilier.

  1. Les membres ont une obligation à l’endroit de leurs clients.

Le membre a une obligation première à l’endroit de ses clients. L’article 3 du Code du secteur immobilier stipule que le membre s’engage à protéger et à promouvoir les intérêts de son client.

Ce devoir se présente sous divers aspects, dont : divulguer au client, dans les plus brefs délais, tout renseignement relatif à la transaction; ne pas utiliser des renseignements sur son client contre ce dernier; ne pas révéler les renseignements confidentiels de son client; être en mesure de rendre des comptes au client à l’égard des dépenses, ainsi que des biens que lui aurait confiés le client.
[bctt tweet=”Être membre oblige à toujours agir dans l’intérêt du client. #Codedusecteurimmobilier”]
Lorsque vous traitez avec deux clients en situation de mandat double, cet article du Code du secteur immobilier vous oblige à ne pas vous servir des renseignements qui se trouvent dans une offre de manière à désavantager l’autre client.

Si une partie de la transaction n’est pas représentée par un courtier ou agent immobilier, le membre intervenant dans la transaction doit divulguer à toutes les parties ses devoirs à l’endroit du client. L’article 2 du Code du secteur immobilier stipule qu’une telle divulgation doit avoir lieu par écrit et avant de fournir des services professionnels.

  1. Les membres devraient connaître les limites de leur expertise.

Aucun client n’est bien servi par un courtier ou agent immobilier qui fournit des services dans un domaine qu’il ne connaît pas bien. Ce geste pourrait soulever des préoccupations en vertu de l’article 12 du Code du secteur immobilier, qui oblige le membre à rendre ses services avec compétence et minutie, conformément aux normes de compétence auxquelles il est raisonnable de s’attendre de la part du membre dans les domaines précis dans lesquels il s’engage.
[bctt tweet=”Le membre connaît ses limites et demande de l’aide quand le mandat dépasse son expertise. #Codedusecteurimmobilier”]
Lorsqu’un membre n’a pas la compétence nécessaire dans un domaine, il ne peut fournir le service prévu qu’avec l’assistance d’un autre professionnel qui a les compétences voulues. Cet article du Code du secteur immobilier va de pair avec l’article 10, qui stipule que le membre doit encourager les parties à la transaction à obtenir les conseils d’autres professionnels de l’extérieur lorsque les conseils demandés excèdent ses compétences.

Alors, n’effectuez pas d’évaluation si vous n’êtes pas formé en la matière – suggérez plutôt à votre client d’embaucher un professionnel compétent.

  1. Les membres doivent dire la vérité dans leur publicité.

La publicité engendre bon nombre de plaintes en vertu du Code du secteur immobilier. Il importe donc que tous les membres s’assurent que leur publicité relative aux propriétés soit exacte et affiche le nom de l’agence immobilière ainsi que tout renseignement que la réglementation provinciale exige. Cette obligation est définie à l’article 13 du Code du secteur immobilier.

L’article 14 précise qu’un membre ne peut annoncer l’inscription d’une autre agence immobilière que si le propriétaire-vendeur y a consenti par écrit.
[bctt tweet=”Je ne peux pas mentir dans mes annonces; je suis membre de l’ACI! #Codedusecteurimmobilier”]
La publicité immobilière ne constitue pas le seul domaine de publicité qui relève du Code du secteur immobilier. Le membre doit aussi s’assurer que toute représentation qu’il effectue dans sa publicité est juste, claire et compréhensible, en vue de respecter l’article 15.

Cela implique que l’annonce de la rémunération doit préciser s’il y a des frais supplémentaires à prévoir (p. ex. une inscription à prix fixe auquel pourraient s’ajouter des frais relatifs à un contrat de l’acheteur avec un courtier ou agent). Cela veut aussi dire que les représentations quant au rendement doivent inclure la région géographique, la période et la justification de l’allégation (p. ex. meilleur courtier vendeur à Ottawa en 2015 d’après les statistiques de la Chambre immobilière de l’Outaouais). Cela signifie également que l’annonce de programmes, d’initiatives ou de garanties doit énoncer clairement tous les détails importants de fonctionnement du programme, y compris, sans toutefois s’y limiter, les exceptions et les échéanciers (« Vous pouvez acheter une maison sans verser d’acompte. » ou « Si je ne vends pas votre maison, je l’achèterai personnellement. »).

  1. Les membres doivent établir des contrats écrits.

Lorsqu’il s’agit de contrats, les écrits sont primordiaux. Il est essentiel que les membres établissent des conventions de service et des ententes de transactions par écrit. Cette obligation se définit aux articles 5 et 6 du Code du secteur immobilier.
[bctt tweet=”Le membre établit des contrats écrits pour rendre ses obligations claires et se conformer au #Codedusecteurimmobilier.”]
L’article 5 comporte un certain nombre d’éléments à ne pas perdre de vue :

  1. Les contrats de courtage doivent toujours être écrits ;
  2. Les contrats de courtage pour le compte de l’acheteur n’ont pas à être écrits (à moins que l’organisme de réglementation provincial ne l’exige), mais le membre doit toujours déployer des efforts raisonnables pour conclure de tels contrats ;
  3. En situation de double mandat, il faut conclure par écrit une entente de double représentation qui doit non seulement inclure le consentement des parties, mais aussi énoncer les devoirs et obligations du membre envers chaque client.

De telles ententes écrites devraient être signées à la première occasion, et le membre est obligé d’en expliquer les modalités à ses clients afin de leur permettre de comprendre. Les contrats doivent être tenus à jour par le moyen de modifications ou d’ajouts écrits. Les contrats électroniques sont valides dans un certain nombre de provinces. Le membre devrait donc vérifier s’il est en mesure de se conformer à ces articles du Code du secteur immobilier par voie électronique dans son territoire.

  1. Les membres sont tenus d’utiliser correctement les marques de commerce de l’ACI.

Il est à espérer que tous les membres savent qu’ils sont autorisés à utiliser les marques de commerce de l’ACI. Cependant, ils ne se rendent peut-être pas compte qu’une mauvaise utilisation des marques soulève des préoccupations en vertu du Code du secteur immobilier. L’article 27 du Code du secteur immobilier stipule que les membres ne doivent utiliser les marques de commerce de l’Association canadienne de l’immeuble qu’en stricte conformité avec les règles, règlements et politiques de l’ACI.

Les membres doivent non seulement utiliser correctement les marques de commerce pour se conformer à cet article du Code du secteur immobilier, mais ils doivent également ne pas contester la validité des marques de commerce de l’ACI ni tenter d’enregistrer une nouvelle marque de commerce qui incorpore les marques de l’ACI, ou y ressemble au point de prêter à confusion.
[bctt tweet=”REALTOR®. Membre de l’Association canadienne de l’immeuble, et plus encore. #Codedusecteurimmobilier”]
Si un membre établit un partenariat avec un non-membre, il a l’obligation de s’assurer que son partenaire n’utilise pas les marques de commerce de l’ACI de manière non autorisée. Il doit aussi s’assurer que les acheteurs et propriétaires-vendeurs à qui il fournit un service n’utilisent pas les marques de commerce de l’ACI de manière non autorisée. Une obligation considérable à cet égard comprend l’exigence que chaque membre qui établit un partenariat avec un non-membre, lui permettant d’afficher les marques de commerce de l’ACI, doit conclure un contrat écrit avec cette personne ou organisation afin de protéger les marques de commerce de l’ACI.

Vous trouverez d’autres renseignements sur la façon d’utiliser correctement les marques de commerce de l’ACI sur le Lien IMMOBILIERMC.

  1. Les membres sont responsables de leurs actes.

L’article 22 du Code du secteur immobilier stipule que le directeur d’une agence immobilière est tenu de surveiller et de contrôler les activités du membre et des autres membres du personnel qu’il a à sa charge. Cet article fait partie du Code depuis un certain temps déjà.

Cependant, le Code du secteur immobilier est un document dynamique qui fait l’objet de modifications de temps en temps afin de refléter les besoins changeants du public et les valeurs de la société, et pour agir à titre de garantie de normes professionnelles élevées. Un nouvel article 21 a été ajouté en 2015 afin de préciser que les membres sont également responsables de leur conduite, même lorsqu’ils n’agissent pas dans l’exercice officiel de leurs fonctions.
[bctt tweet=”Les membres sont responsables de leurs actes et des actes de ceux qu’ils supervisent. #Codedusecteurimmobilier”]
Le nouvel article 21 traite de la « conduite inacceptable » et stipule qu’un membre doit se garder d’adopter une conduite honteuse, non professionnelle ou indigne d’un courtier ou agent immobilier membre. Le présent article vise à traiter toute conduite qui, en toute circonstance et de toute évidence, va au-delà d’une simple erreur.

  1. Les membres doivent faire preuve de respect envers les autres membres.

L’immobilier est une profession hautement concurrentielle. Ainsi, il est très important que les membres démontrent de la courtoisie lorsqu’ils traitent avec d’autres membres. Cette obligation se trouve à l’article 19 du Code du secteur immobilier, qui stipule qu’un membre ne doit jamais dénigrer publiquement un autre détenteur de permis immobilier.
[bctt tweet=”Ne fais pas à autrui ce que tu ne voudrais pas qu’on te fît. #Codedusecteurimmobilier”]
Si on demande l’opinion d’un membre, ce dernier doit s’exprimer avec toute l’intégrité et la courtoisie professionnelles qui s’imposent, ce qui signifie également qu’un membre ne doit pas faire de remarques désobligeantes quant à la capacité, l’intégrité et la compétence d’un autre détenteur de permis immobilier. Il importe de se rappeler que cet article du Code du secteur immobilier s’applique à toutes les remarques, y compris celles affichées dans les médias sociaux.

L’ACI a élaboré un nouveau cours sur le Code du secteur immobilier, que vous trouverez sur le Lien IMMOBILIERMC. Suivez le cours dès aujourd’hui pour en apprendre davantage sur le Code du secteur immobilier en général et sur les articles discutés ici.

L’article ci-dessus est publié à titre d’information; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne cherche pas à se substituer à un conseiller juridique.

Allison McLure, ancienne avocate-conseil, avait comme mandat de fournir des opinions à l’ACI, aux chambres et associations sur le droit de la propriété intellectuelle, le SDDMC et la Loi canadienne anti-pourriel, d’assurer la protection des marques de commerce de l’ACI et d’aider les membres à se conformer aux lois fédérales et aux règles de l’ACI concernant les marques de commerce.


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