Inondation, inondation, formation de flaques : les déclarations sur l’état de la propriété ne sont pas un jeu

En novembre 2012, la Cour divisionnaire de l’Ontario a publié une décision intéressante, Costa v. Wimalasekera, qui souligne les conséquences de compléter la déclaration sur l’état de la propriété.

Les déclarations sur l’état de la propriété, comme bon nombre de courtiers et agents immobiliers le savent probablement, sont des formulaires que les propriétaires-vendeurs peuvent avoir à remplir à la demande des acheteurs. Ces formulaires comportent normalement une série de questions qui demandent des renseignements sur l’état de la propriété des propriétaires-vendeurs. Les acheteurs adorent ces formulaires. Les avocats les détestent. Les propriétaires-vendeurs devraient s’en méfier.

Dans la décision de Costa, les acheteurs, M. et Mme Costa, ont fait une offre d’achat conditionnelle à ce que le propriétaire-vendeur, Jaagara Wimalasekera, remplisse une déclaration sur l’état de la propriété. M. Wimalasekera a par la suite rempli le formulaire et répondu « non » à la question « La propriété est-elle sujette à inondation? ».

Au grand chagrin de M. et Mme Costa, un mois après la conclusion de la vente, ils ont découvert que la cour arrière de leur nouvelle maison était sujette à une accumulation d’eau pouvant atteindre un pied de profondeur lorsqu’il pleut. Ils ont poursuivi le propriétaire-vendeur en justice pour assertion frauduleuse et négligente (autrement dit, ils ont affirmé que le propriétaire-vendeur avait menti).

Après que les acheteurs aient réussi à obtenir un jugement de 25 000 $ contre lui, M. Wimalasekera a déposé un appel à la Cour divisionnaire. Il soutenait, entre autres, que le juge du procès avait commis une faute en concluant qu’il y avait une « inondation » dans la cour arrière, compte tenu de la définition technique du terme utilisé par l’office local de protection des milieux humides, Credit Valley Conservation Authority (CVC), et que le juge avait commis une faute en déclarant que M. Wimalasekera avait induit les acheteurs en erreur puisqu’il croyait que le terme « propriété », dans la question portant sur l’inondation, faisait uniquement référence à la maison.

Pour le lecteur curieux, le CVC définit « inondation » comme étant l’écoulement d’eau provenant d’un cours d’eau. De l’avis du CVC, l’accumulation d’eau dans la cour arrière des Costa était une « formation de flaques ».

En rejetant l’appel de M. Wimalasekera, le juge van Rensburg a formulé quelques observations.

D’abord, le juge du procès a eu raison de rejeter la définition technique que donne l’office de protection de la nature au terme « inondation » dans la déclaration sur l’état de la propriété, en faveur de la façon dont le terme serait compris du grand public.

Ensuite, il revenait au juge du procès de conclure du fait que M. Wimalasekera avait deux explications différentes à la question portant sur l’inondation (l’accumulation d’eau était une « formation de flaques » et la question faisait uniquement référence à la maison), qu’il n’était pas crédible sur ce point.

Finalement, il est intéressant de noter qu’avant l’achat, les Costa avaient communiqué avec le CVC concernant la propriété afin de s’informer des restrictions de construction associées à la propriété. Le juge van Rensburg a rejeté l’assertion du propriétaire-vendeur que toute personne raisonnable, en s’informant, aurait obtenu des renseignements qui auraient révélé l’inondation, et il a souligné que compte tenu de la réponse négative de M. Wimalasekera à la question portant sur l’inondation, il n’y avait rien pour alerter les acheteurs à la nécessité d’enquêter sur la question.

La morale de l’histoire : si vous êtes un courtier ou agent inscripteur, méfiez-vous du processus qui veut que votre propriétaire-vendeur signe une déclaration sur l’état de la propriété. Si le propriétaire-vendeur envisage de remplir la déclaration, assurez-vous qu’il ou elle ne le fasse pas sans réfléchir. Autrement, il est peu probable que personne n’en ressorte gagnant.

L’article ci-dessus est publié à titre d’information; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne cherche pas à se substituer à un conseiller juridique.

Notre avocat-conseil, Simon Parham, est toujours accessible pour fournir des conseils pratiques à l'ACI, ainsi qu'aux chambres et associations, sur tous les aspects des lois fédérales qui se prêtent aux acronymes, notamment LPRPDE, CANAFE et LNNTE. Dans son temps libre, Simon s'adonne à la course et au camping, il se plaît à découvrir le monde avec sa fille, et il planifie son « année chanceuse ».


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