L’écart entre le prix des maisons et le loyer

Même si les médias continuent de reprendre les arguments que le prix des résidences canadiennes est surévalué (c’est comme si on enfonçait une porte ouverte), examinons une des mesures citées comme preuves : le ratio du prix des maisons par rapport au loyer.

Le plus souvent, ce ratio mesure le prix moyen des ventes résidentielles comme pourcentage du loyer annuel. Les médias présentent l’argument que le prix des maisons est évalué à sa « juste valeur » lorsque le ratio est égal à sa moyenne à long terme. Par conséquent, le pourcentage du ratio situé au-dessus de la moyenne à long terme équivaut au pourcentage du prix surévalué des maisons.

Alors, où en sommes-nous?

En 2013, le ratio du prix des maisons par rapport au loyer au Canada se situait bien au-delà de sa moyenne à long terme. Faut-il s’attendre alors à ce que les résidences canadiennes se dirigent vers une sévère correction? Pas vraiment.

Même durant la récession économique de 2008-2009, le prix moyen des résidences à l’échelle canadienne a baissé de moins de 15 %, à partir du moment où il a atteint son sommet jusqu’à ce qu’il chute à son plus bas niveau.

Rappelez-vous que la récession avait entraîné des mises à pied massives et fait chuter la confiance des consommateurs et les dépenses de consommation. Il faut une dégradation fondamentale des facteurs économiques fondamentaux pour faire baisser le prix des maisons.

À l’heure actuelle, les facteurs économiques fondamentaux soutiennent le marché résidentiel canadien. Les taux d’intérêt hypothécaire ont baissé, ce qui a fait augmenter le prix des maisons tout en maintenant le financement hypothécaire à coût abordable et attrayant pour bon nombre d’acheteurs et d’investisseurs. L’augmentation du nombre de copropriétés à louer offertes par des investisseurs sans locataire a contribué à modérer les hausses de loyers. Par ailleurs, le contrôle des loyers dans certaines provinces nuit au taux de croissance global des loyers.

De plus, les choix offerts aux locataires et aux propriétaires influent sur le montant qu’ils sont disposés à payer. À part quelques caractéristiques et commodités, les différences se limitent aux logements de taille semblable et à l’emplacement; cela a pour effet de réduire la variation des loyers sur le marché. Par contre, les courtiers et agents savent que les acheteurs éventuels ont une foule de facteurs à prendre en compte lorsqu’ils sont à la recherche d’une maison dans une gamme de prix particulière – et que lorsqu’ils dénichent leur « maison de rêve », il peut être difficile de laisser passer l’occasion. Cela vaut particulièrement si elle est située dans un quartier où les prix sont en hausse et qu’on s’attend à ce que la tendance continue.

La période de temps que les acheteurs et locataires prévoient résider à la nouvelle adresse joue également sur le prix qu’ils sont disposés à payer. À part des questions relatives au financement hypothécaire, il est possible que les acheteurs soient plus souples que les locataires quant au prix qu’ils sont prêts à payer lorsqu’ils mettent la main sur la maison parfaite. Cela s’explique en partie du fait qu’en général, ils s’attendent à y résider pendant un certain temps. Par contre, le contrat de location répond aux intentions de plusieurs locataires qui cherchent une résidence à court terme, étant donné que le bail peut être renouvelé annuellement (ou dans certains cas, être résilié par le locataire moyennant un avis d’un ou de deux mois).

Au bout du compte, les prétentions d’une correction imminente du prix des habitations devraient être analysées selon leur bien-fondé. Il vaudrait la peine d’examiner le raisonnement qui sous-tend ces prétentions. Celles qui se fondent sur un ratio ne résistent souvent pas à l’examen méticuleux parce que le ratio compare deux éléments qui présentent d’importantes différences qualitatives et des conditions différentes du marché.

 

À titre d’économiste à l’ACI, Chris Jokel collabore à l’analyse des communiqués de presse mensuels et des rapports trimestriels que nous préparons pour les chambres et associations, ainsi qu’aux graphiques qui accompagnent nos communiqués de presse mensuels nationaux. Vous trouverez aussi Chris occupé à gérer le tableau de bord des statistiques de l’ACI qui comprennent la carte du prix moyen à l’échelle nationale et l’outil l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP). Il adore passer du temps à l’extérieur, à vélo dans certains sentiers d’Ottawa durant les mois chauds et à patins sur le canal Rideau durant l’hiver.


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