Si vous voulez savoir ce que vous réserve l’avenir, vous devez vous tourner vers le passé. C’est du moins ce qu’affirme la plupart des économistes. De plus, pour bon nombre d’entre nous, les comparaisons d’une année à l’autre sont un point de départ populaire. Toutefois, soyez avertis, bien qu’elles aient leurs avantages, les comparaisons ne sont pas parfaites.
Le positif : Pensez aux ventes résidentielles au Canada, qui sont en général plus nombreuses au printemps que durant l’hiver sous l’influence saisonnière; par conséquent, on peut s’attendre à ce que les ventes soient meilleures en mai qu’en décembre. Les comparaisons d’une année à l’autre écartent les questions associées aux saisons, sont faciles à comprendre et peuvent être un outil utile pour cerner les améliorations ou les baisses parmi les données.
Le plus ou moins positif : L’effet de variation du nombre de jours ouvrables est un autre facteur susceptible d’avoir des répercussions sur les données durant le mois. La plupart des ventes résidentielles surviennent du lundi au vendredi; toutes choses étant égales, si le mois en question dans la comparaison compte un plus grand nombre de jours de la semaine dans une année par rapport à l’année suivante, on notera un nombre plus élevé de ventes. Les comparaisons d’une année à l’autre ne tiennent pas compte de la variation du nombre de jours ouvrables, les augmentations et les baisses des ventes peuvent donc subir l’effet du nombre de jours ouvrables.
Le négatif : Le plus grand piège des comparaisons d’une année à l’autre est qu’elles ne mettent aucunement en contexte les autres facteurs qui risquent d’être intervenus sur le marché durant chaque période, ni la façon dont chaque point se compare à la « normale ».
La question des données du marché du logement canadien a été soulevée à maintes reprises au cours des dernières années, notamment lorsque le resserrement des règles hypothécaires a provoqué une augmentation des ventes résidentielles avant son entrée en vigueur et une baisse après sa mise en application. C’est ce qui s’est produit lors du dernier resserrement des règles hypothécaires, entré en vigueur le 9 juillet 2012, qui a entraîné une retenue des ventes résidentielles jusqu’à la fin de l’année, particulièrement d’août à octobre.
Bien que les ventes à l’échelle nationale soient revenues à la moyenne des dix dernières années, en raison de ce recul à l’automne 2012, les comparaisons d’une année à l’autre semblaient exagérées et avaient le potentiel d’être interprétées à tort comme des augmentations énormes quand, en réalité, les ventes étaient à peine revenues à des niveaux moyens.
Le fait est que sans contexte, les comparaisons d’une année à l’autre risquent de fausser les perceptions en ce qui concerne le rendement réel du marché du logement. Il est important de se servir de divers outils pour analyser les données, y compris les comparaisons fondées sur les données désaisonnalisées, les statistiques depuis le début de l’année et les moyennes à long terme, en plus des simples comparaisons d’une année à l’autre. Bien entendu, le meilleur moyen pour les acheteurs et les propriétaires-vendeurs de biens immobiliers d’avoir l’heure juste à propos de leur marché local consiste à parler avec leur courtier ou agent immobilier.
