Les moyennes et la réalité

En 2011, le prix moyen d’une maison à l’échelle nationale se chiffrait à 362 300 $. Une famille moyenne comptait 2,9 adultes et 1,9 enfant. Si vous n’avez pas aperçu cette maison et ses occupants, c’est que ce ménage n’existe que dans le « pays des moyennes ».

Or les moyennes ne sont pas toujours logiques. De quoi a l’air cette famille de 2,9 personnes? Réside-t-elle dans une maison à 1,23 étage? Même si vous considérez la vôtre comme une famille « moyenne », il y a fort à parier que ces chiffres ne vous disent rien.

Toute personne qui a lu un article sur l’immobilier, l’économie, les soins de santé, etc. a été en présence de moyennes. Elles sont faciles à comprendre et à calculer, mais elles ignorent la complexité du portrait qu’elles dressent.

Il arrive souvent, par exemple, qu’on ignore le prix résidentiel moyen dans la conversation. Il se peut que vous entendiez quelqu’un dire « Mon ami Jean a vendu sa maison récemment pour X $ et une famille du voisinage a vendu la sienne Y $, mais j’ignore s’il y a des maisons dans mon quartier qui se sont vendues même près du prix moyen. »

Ce qui vaut pour l’ensemble ne s’applique pas forcément à toutes ses parties. Le prix moyen s’avère pratique pour déterminer les tendances au cours d’une période de temps, mais il ne révèle pas les prix réels des maisons en raison des différences de prix considérables entre les maisons incluses dans le calcul de la moyenne. Un courtier ou agent immobilier local serait en mesure de fournir des renseignements beaucoup plus précis sur les prix résidentiels dans le quartier où réside Jean.

Les moyennes sont affectées par ce qu’on inclut dans le calcul. Prenons l’exemple de la taille moyenne des élèves dans une salle de classe. Ajoutez-y quelques enfants très grands et la taille moyenne augmente. Si vous excluez les enfants les plus grands, la taille moyenne baisse. Dans les deux cas, aucun des élèves n’était plus grand ni plus petit, même si la moyenne était différente.

Une multitude de statistiques générales, y compris les moyennes, qui regroupent des régions différentes, des secteurs d’activités ou des secteurs démographiques différents (entre autres les revenus) peuvent masquer les tendances sous-jacentes. Cela vaut également pour les mesures qui ont recours aux moyennes (le prix résidentiel moyen en tant que pourcentage du revenu du ménage).

En ayant recours à des moyennes dans le calcul de segments plus détaillés (par ex. la géographie, un secteur d’activités) ou dans le calcul des répartitions (par ex. l’âge, le revenu), on peut arriver des résultats plus significatifs que ceux que produisent les moyennes générales.

Les trois onglets du tableau de bord ci-dessous illustrent bien comment les moyennes peuvent parfois fausser les données.

 

Bien que les moyennes ne soient pas les outils les plus fiables pour obtenir une analyse valable, elles sont parfois les seuls outils accessibles. Il est à recommander de les prendre avec un grain de sel.

 

À titre d’économiste à l’ACI, Chris Jokel collabore à l’analyse des communiqués de presse mensuels et des rapports trimestriels que nous préparons pour les chambres et associations, ainsi qu’aux graphiques qui accompagnent nos communiqués de presse mensuels nationaux. Vous trouverez aussi Chris occupé à gérer le tableau de bord des statistiques de l’ACI qui comprennent la carte du prix moyen à l’échelle nationale et l’outil l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP). Il adore passer du temps à l’extérieur, à vélo dans certains sentiers d’Ottawa durant les mois chauds et à patins sur le canal Rideau durant l’hiver.


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