Oublions la demande comprimée, et parlons d’offre comprimée

Le jeudi 15 avril, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois de mars. Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait ici le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.


C’est bien connu : les ventes résidentielles battent tous les records depuis l’été dernier. Dans de précédentes publications, je disais que le marché ne pourra pas tenir ce rythme à sa période de pointe, faute d’une importante augmentation des nouvelles inscriptions – la seule statistique qui ne battait pas de records.

Et bien j’avais tout faux!

Les 76 259 ventes résidentielles enregistrées sur les systèmes MLS® canadiens en mars 2021 marquent un sommet historique, et de loin – c’est près de 14 000 ventes de plus que l’ancien record établi en juillet dernier, lorsque la tendance s’est amorcée.

Mais on savait déjà que la demande avait atteint ce niveau (et même plus), et ce, depuis des mois – rien d’étonnant de prime abord.

La plus grande surprise pour moi se trouvait du côté de l’offre. De fait, les nouvelles inscriptions ont finalement rejoint les autres statistiques en surpassant les records en mars. Cette hausse soudaine est arrivée pile au moment prévu, c’est-à-dire au début du marché printanier, et c’est ce qui a permis aux ventes d’atteindre de tels sommets.

Je me suis demandé s’il n’y avait pas un arriéré d’offre datant de l’an dernier, qui allait débloquer cette année, juste à temps pour nous aider à contrebalancer le déséquilibre offre-demande sans précédent et insoutenable des marchés de l’habitation du Canada. Est-ce qui se produit à l’heure actuelle?

Voici ma logique : L’année 2020 a mis en lumière l’importance d’avoir un chez-soi. Avec le recul, il n’est pas surprenant qu’autant de gens aient voulu se procurer une habitation, ou conserver la leur, pour traverser la pandémie.

C’est ce qui a accentué d’autant plus le déséquilibre offre-demande, qui était déjà un problème considérable avant la pandémie.

Si l’on accepte cette prémisse, il est donc logique qu’à mesure qu’on s’approche de la ligne d’arrivée (pour éventuellement la dépasser), ou du moins d’une ligne d’arrivée, et en considérant l’incertitude et les dangers causés par la COVID-19, les propriétaires peu disposés à vendre en pleine pandémie se manifestent, et qu’en contrepartie les acheteurs pressés se fassent plus rares.

Mais une hirondelle ne fait pas le printemps. Cependant, les chiffres de mars semblent soutenir cette théorie d’arriéré d’offre. Cette tendance devra se maintenir pour qu’elle laisse des traces. Quoi qu’il en soit, comme le marché ne retrouvera pas une allure parfaite (ni trop effrénée, ni trop lente) du jour au lendemain, toute tendance dans la bonne direction est à mes yeux une bonne nouvelle.

Mais malheureusement, si la hausse de l’offre repose sur la baisse de l’incertitude et des dangers causés par la pandémie, la troisième vague pourrait faire dérailler la reprise de l’offre ce printemps. Espérons qu’il y aura bel et bien une reprise. C’est un peu comme la vaccination (en plus d’y être lié!) – le plus tôt sera le mieux!

Nous souhaitons tous aider le plus de gens possible à se trouver une propriété et réduire la pression sur les prix. À court terme, il nous faudra pour ça augmenter l’offre à partir du parc immobilier existant. À long terme, ça passera par la construction.

Directeur et économiste principal, Données sur l’habitation et analyse du marché, Shaun Cathcart fournit des renseignements sur le marché de l’habitation aux chambres, associations, membres et intervenants de l’immobilier. Il passe la majeure partie de son temps à analyser les tendances du marché canadien de l’habitation et à écrire sur le sujet. Dans ses temps libres, on peut le voir à bicyclette, au terrain de volleyball ou heureux de passer du temps avec sa famille.


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