Pénurie d’inscriptions : l’offre a atteint un creux record

Le Mardi 16 février, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois de janvier. Dans ce texte, Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.


Nouvelle année, nouveau départ? Non, pas pour les marchés de l’habitation au Canada (et les statistiques qui en découlent) : le début d’année 2021 n’est que le prolongement de 2020.

Les résultats de janvier ont battu plusieurs records. En fait, ils ont battu un nombre record de records – vraiment très méta. Il serait beaucoup plus rapide d’énumérer les indicateurs qui n’ont pas battu de record en ce début d’année (il n’y en a qu’un seul!), mais je vais quand même souligner les faits saillants.

En janvier 2021, le nombre de ventes annualisées corrigé des variations saisonnières était supérieur à 736 000 – un autre record historique. Au cours de la dernière décennie, la moyenne annuelle était inférieure à 500 000.

L’offre globale n’a jamais été aussi basse. Actuellement, on compte moins de 100 000 inscriptions, alors qu’il y a six ou sept ans, on en comptait environ 250 000.

En janvier, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a atteint un niveau record de plus de 90 % (en temps normal, la moyenne oscille autour de 55 %).

Le nombre de mois d’inventaire national est tombé en dessous de deux pour la première fois. Pour vous donner une idée, le nombre de mois d’inventaire pendant le boom immobilier au début des années 2000 était de 3,5 à 4 mois – le niveau le plus bas enregistré précédemment. Aujourd’hui, ce nombre a diminué de moitié.

Dans ces conditions, les prix se comportent de façon prévisible : ils grimpent, et vite. L’indice des prix des propriétés global et composé MLS® a augmenté d’environ 75 000 $ rien qu’au cours des sept derniers mois. Pour les propriétés unifamiliales, il a bondi d’environ 100 000 $. En parlant de certains quartiers de Vancouver, certains disaient à la blague : « votre propriété gagnera plus d’argent que vous cette année ». Cette blague s’applique aujourd’hui à tout le pays.

En fait, le seul indicateur national principal qui n’a pas établi de record en janvier 2021 est celui dont nous avons le plus besoin en ce moment : les nouvelles inscriptions. Qu’en est-il du bond saisonnier de décembre à janvier, qui est généralement la variation mensuelle la plus importante de l’année, tous indicateurs confondus? Eh bien, même lui était près d’un creux record. C’est mauvais signe.

Le marché printanier est généralement très important pour l’immobilier. En 2018 et en 2019, il était plutôt amorphe à cause de la simulation de crise pour les prêts hypothécaires exigée par la ligne directrice B-20 qui pesait sur la demande. On attendait un printemps 2020 exceptionnel, mais à cause de la première vague de confinement, on s’en souviendra pour d’autres raisons : l’angoisse existentielle et la pénurie de papier de toilette!

Nous n’avons pas eu de marché printanier vraiment actif depuis quelques années.

Cette année, il y aura peut-être moins de confinement au retour de la belle saison.

Il me semble que les gens sont plus à l’aise avec la situation, malgré le virus, du moins, beaucoup plus qu’au printemps dernier.

En tout cas, je peux affirmer avec une certaine confiance que l’activité immobilière au Canada fera les manchettes au cours des prochains mois.

Comme je le disais, le renouvellement de l’offre, dont nous avons tant besoin, est le plus grand inconnu de cette année. Il est impossible de construire de nouveaux logements du jour au lendemain en un tour de main. Par contre, en théorie, le parc immobilier et les propriétaires peuvent alimenter l’offre par la mise en vente des propriétés.

Certes, ce serait renverser la tendance par rapport à 2020. Qu’est-ce qui pourrait provoquer ce changement? Qu’en est-il de tous ces gens qui ont décidé de ne pas vendre en 2020? Que vont-ils faire? En ce moment, ils se préparent peut-être à mettre leur propriété en vente, mais nous ne pourrons pas en être sûrs avant de voir les données dans nos systèmes MLS®. Est-ce le calme avant la tempête? Ou, peut-être, le reflux de la marée avant qu’elle déferle?

Difficile à dire, parce que la pénurie de logements peut créer un cercle vicieux. On ne peut pas compter sur les propriétaires actuels pour approvisionner le marché. Ils hésitent à mettre en vente leur propriété tant qu’ils n’ont pas trouvé mieux et, comme l’offre est à un creux historique, trouver une propriété qui est « mieux » et qui les incitera à déménager revient à chercher une aiguille dans une botte de foin. Entre-temps, la valeur de leur propriété augmente de six chiffres chaque année.

Quoi qu’il en soit, je me croise les doigts pour qu’il y ait un boom d’inscriptions ce printemps. C’est le seul scénario qui permettra aux acheteurs de trouver la propriété qu’ils souhaitent acheter et qui diluera la demande pour que les prix cessent de grimper à toute vitesse.

Si vous espériez échapper aux mots « sans précédent » en 2021, cet article sur le marché de l’habitation au Canada en a certainement remis une couche. Toutes mes excuses.

Pour consulter une analyse plus détaillée des statistiques nationales, visitez creastats.ca.

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En tant qu’économiste principal, Shaun Cathcart fournit des renseignements sur le marché de l’habitation aux chambres, associations, membres et intervenants de l’immobilier. Il passe la majeure partie de son temps à analyser les tendances du marché canadien de l’habitation et à écrire sur le sujet. Dans ses temps libres, on peut le voir à bicyclette, au terrain de volleyball ou heureux de passer du temps avec sa famille.


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