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Pour les acheteurs d’une première propriété, le soutien financier d’un membre de la famille ou d’amis proches peut s’avérer déterminant pour l’accès tant convoité à la propriété.
Une des façons dont l’entourage peut aider est de cosigner un prêt hypothécaire pour l’achat de cette première propriété. On peut devenir cosignataire pour plusieurs types d’emprunts, pas seulement les hypothèques, et la responsabilité d’un cosignataire reste la même : celle d’assurer le paiement requis dans le cas où l’emprunteur principal est dans l’incapacité de le faire. En donnant cette assurance supplémentaire au prêteur, le cosignataire peut aider l’emprunteur principal à obtenir un prêt hypothécaire.
David Larock, président et courtier hypothécaire à la filiale de Toronto de la firme Integrated Mortgage Planners Inc., a remarqué une augmentation du nombre des candidats pour un emprunt hypothécaire qui font appel à un cosignataire pour se qualifier.
« Je dirais que la première fois où j’ai remarqué une augmentation du nombre des cosignataires a été lors du resserrement des conditions d’emprunt (aussi connu sous le nom de simulation de crise) au début 2016, puis de nouveau au début 2018, et puis encore quand les prix se sont envolés pendant la crise de la COVID, dit David.
Pour nous aider à comprendre les rôles et les responsabilités d’un cosignataire, il nous explique les formalités relatives à ce genre d’engagement, ainsi que les points à retenir avant de faire appel à un cosignataire ou d’en devenir un.
Qu’est-ce qu’un cosignataire et quels sont les avantages d’en avoir un?
David nous présente le cas typique d’un membre de la famille qui donne son accord pour devenir cosignataire lors de l’achat d’une première propriété. La plupart du temps, il s’agit d’un parent qui accepte de cosigner pour le prêt hypothécaire de son enfant.
« Les cosignataires sont inclus dans le contrat d’emprunt, ce qui les rend responsables des paiements en cas de manquement de l’emprunteur principal. Si le cosignataire souhaite se retirer du contrat, ou si sa signature n’est plus nécessaire, il doit attendre au moins un an avant de procéder ».
La cosignature pour un prêt hypothécaire est habituellement temporaire, une stratégie à court terme et une aide ponctuelle à un premier acheteur qui ne pourrait se qualifier seul pour cet emprunt. Par exemple, si un acheteur est employé dans une firme où il a droit à une prime ou une commission à terme, mais qu’il n’y a pas encore droit au moment de l’achat, son salaire sera jugé insuffisant.
« Dans ce cas, j’ajouterais un parent comme cosignataire jusqu’à ce que l’acheteur principal puisse se qualifier par lui-même en obtenant sa prime, ou sa commission. Alors nous pouvons retourner voir le prêteur à mi-terme, lui prouver que l’acheteur principal a maintenant suffisamment de revenus pour se qualifier seul, et demander le retrait du parent du contrat. »
Dans d’autres cas, David nous dit qu’un cosignataire peut être nécessaire lorsqu’une personne achète une seconde propriété avant d’avoir vendu la première. Cette personne a besoin d’un autre prêt hypothécaire jusqu’à ce que son ancienne propriété soit vendue, et elle doit donc payer deux prêts pendant cette période. Un cosignataire aide alors à garantir que les paiements soient faits sur la nouvelle propriété jusqu’à ce que l’ancienne soit vendue et que l’emprunteur soit dans une meilleure situation financière.
Si un cosignataire peut faciliter l’accès à un prêt hypothécaire, il n’est pas responsable des autres frais liés à la propriété. Puisque la plupart des contrats à plusieurs signatures sont des outils temporaires, l’emprunteur principal doit avoir un objectif clair en ce qui concerne les termes de cette entente. La personne doit pouvoir s’assurer d’effectuer les versements de façon autonome et de garantir une source stable de revenus. David nous explique très clairement que les acheteurs qui ne peuvent pas s’affranchir de leur cosignataire dans un avenir rapproché ne devraient pas se tourner vers cette solution pour le simple fait d’acheter une propriété.
« Je pense que d’acheter sans pouvoir se le permettre à moyen terme est une erreur que les premiers acheteurs regrettent. Ils auraient intérêt à revoir leurs objectifs, quitte à acheter une propriété moins chère, obtenir un prêt hypothécaire plus modeste, et pouvoir s’assurer de la payer sans aide et sans stress financier ».
Ce que vous devriez savoir avant de vous engager à cosigner un prêt hypothécaire
Devenir cosignataire du prêt de quelqu’un d’autre n’est pas aussi simple que de s’assurer que les paiements soient faits.
Il est courant que des parents cosignataires croient, à tort, que d’accepter de cosigner pour leur enfant soit tout ce qui est requis. Dans les faits, les prêteurs considèrent les cosignataires comme des emprunteurs à part entière. Ces derniers doivent donc répondre aux mêmes exigences. Leurs revenus, dettes et autres renseignements pertinents seront pris en compte et analysés. Quand on accepte de cosigner un prêt hypothécaire, on accepte que l’emprunt soit notre responsabilité financière autant que celle de l’emprunteur principal.
« Bien sûr, nous devons rappeler aux cosignataires qu’ils sont maintenant liés au remboursement de la dette à responsabilité égale avec celle de l’emprunteur principal. Si l’enfant décide de partir pour refaire sa vie à Tahiti, le prêteur va considérer le cosignataire comme pleinement responsable du remboursement du prêt entier. »
Accepter de devenir cosignataire de l’emprunt de quelqu’un d’autre peut aussi restreindre d’autres aspects de votre vie financière. Diminuer votre propre capacité d’emprunt, par exemple. Dans le cas où un parent cosigne pour son enfant, et que ce parent souhaite ensuite acheter une propriété, le prêteur du parent devra tenir compte de cette responsabilité.
Si un versement n’est pas fait, ce manquement apparaîtra également au dossier de crédit du cosignataire, ce qui pourrait faire diminuer sa cote de crédit.
David fait remarquer qu’il est primordial pour un cosignataire de penser au pourcentage détenu sur la propriété. C’est déterminant sur le montant du gain en capital, et sur le transfert du solde des taxes à payer en cas de vente. Cela pourrait aussi avoir des répercussions sur le montant du rabais consenti aux acheteurs d’une première propriété.
Par exemple, si le cosignataire possède 1 % de la propriété, l’emprunteur principal pourra avoir droit à 99 % du rabais consenti aux premiers acheteurs.
En conclusion, si vous songez à demander à quelqu’un de cosigner un prêt hypothécaire ou si on vous demande d’en cosigner un, David rappelle qu’il est essentiel d’être informé. Un cosignataire doit garder à l’esprit les autres dettes, les obligations fiscales, les répercussions de ce contrat sur les prêts ultérieurs, et le fait que la responsabilité du prêt hypothécaire est partagée entre les signataires.
Dans le cas où l’aide d’un cosignataire est une solution temporaire, un parent qui signe pour un enfant, par exemple, David suggère que l’enfant présente un plan financier réaliste et fiable, ainsi que des objectifs et des échéanciers clairs jusqu’à ce que sa signature seule suffise pour obtenir le prêt. Le parent sait alors clairement à quoi s’en tenir.
Les conseils d’un courtier ou agent membre de l’ACI expérimenté peuvent être d’un grand secours pour les premiers acheteurs comme pour leurs cosignataires. Ce professionnel de l’immobilier peut les aider à s’y retrouver dans le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire, ainsi que dans le choix d’une propriété qui corresponde à leurs besoins.
