Le grand bouleversement de la COVID-19 et son impact (jusqu’à maintenant) sur le marché de l’habitation

Le lundi 15 mars, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois de février. Dans ce texte, Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.


Je n’arrive pas à croire que ça dure depuis plus d’un an. Beaucoup de choses ont changé au cours de cette période, et les prochains mois nous apporteront vraisemblablement d’autres changements pour le mieux.

Le marché de l’habitation canadien n’a pas été épargné par les nombreux bouleversements : souvenez-vous qu’on annonçait son effondrement, ce qui semblait quelque peu exagéré, et regardez où nous en sommes aujourd’hui.

Ces dernières années, quelque 500 000 ventes étaient conclues annuellement par l’entremise des systèmes MLS® canadiens, et le prix moyen d’une propriété au Canada se chiffrait à environ 500 000 $. Plutôt facile à retenir.

Depuis l’été dernier cependant, on enregistre plutôt 700 000 ventes annualisées corrigées des variations saisonnières, et le prix moyen s’établit à 600 000 $.

En février 2021, nous avons franchi une nouvelle étape et fracassé encore plus de records. Le nombre de ventes annuelles désaisonnalisées s’approchait de 800 000 et le prix moyen des propriétés tournait autour de 700 000 $.

En revanche, le nombre de propriétés à vendre enregistré à la fin de chaque mois atteint un creux historique, et au début de 2021, on comptait moins de deux mois d’inventaire à l’échelle nationale. C’est du jamais vu!

Mais peut-être que la situation va se calmer durant la période la plus occupée de l’année, qui arrive à grands pas.

Ce n’est pas impossible, mais j’ai des doutes.

Je pense à un autre fait marquant, quoiqu’il s’agisse plutôt d’un seuil psychologique : le prix moyen des propriétés au Canada en 1980, lorsque notre base de données a été créée, était de 67 000 $; entre janvier et février 2021 seulement, la moyenne mensuelle du prix des propriétés canadiennes a augmenté d’environ 60 000 $. Pour des raisons évidentes, mon analyse n’est pas la meilleure, mais est somme toute assez révélatrice.

Maintenant, comparons des pommes avec des pommes. L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) a bondi de 3,3 %, soit environ 23 000 $ pour le prix de référence global, entre janvier et février. Il a augmenté d’approximativement 100 000 $ depuis l’été dernier, de plus de 17 % d’une année à l’autre et il continue de grimper rapidement.

Nous entamons le marché de l’habitation printanier de 2021 avec des ventes records, un creux historique de l’offre, un resserrement sans précédent des conditions du marché et une croissance record des prix.

La situation s’explique d’une part par la libération de la demande refoulée par les changements réglementaires qui ont été apportés dans les années précédant la pandémie de la COVID-19. Au cours des dernières années, le nombre record d’immigrants et la génération Y (qui a atteint la trentaine) ont fait croître la formation des ménages et la demande de logements, malgré la difficulté temporaire à emprunter.

On observe d’autre part un certain devancement de la demande, soit parce que les acheteurs veulent trouver une propriété pour traverser la pandémie, soit parce qu’ils veulent éviter la flambée des prix tout en profitant d’un taux d’intérêt hypothécaire record. Plus les prix montent vite et plus il semble plausible que les taux d’intérêt hypothécaires fassent de même, plus la demande sera devancée.

Il y a donc une forte concentration de la demande (refoulée et devancée) en peu de temps.

Mais le principal facteur est peut-être l’arrivée de nouveaux joueurs.

Un grand nombre de personnes déjà propriétaires (qui disposent d’un avoir considérable ou dont la maison est entièrement payée) sont poussées à déménager par le grand bouleversement de la pandémie. Après tout, les déménagements sont une mesure importante dans l’évaluation du marché de l’habitation actuel. Vous n’avez qu’à penser au nombre de résidences de ce parc immobilier privé et à l’actif qu’elles représentent. Il y a un énorme potentiel d’activités immobilières de ce côté.

Déjà que ceux qui achètent leur première propriété devaient faire concurrence aux acheteurs ayant bénéficié d’un prêt des parents, les voilà maintenant qui doivent aussi faire concurrence à ces mêmes parents pour faire une offre sur les rares inscriptions disponibles.

Cette clientèle déjà propriétaire se soucie beaucoup moins (voire pas du tout) des taux d’intérêt hypothécaires ni de la simulation de crise. Le resserrement de la politique macroprudentielle ne fera qu’exclure encore plus les moins nantis du marché tout en laissant à ceux qui ont plus de moyens le champ libre pour continuer de jouer à la chaise musicale avec le parc immobilier. Personne ne devrait douter à présent qu’il y a bien plus de ménages souhaitant accéder à la propriété qu’il y a d’unités appropriées offertes à la vente, et ce, malgré l’actuel creux temporaire de l’immigration internationale.

Maintenant, tournons-nous vers l’avenir. Nous sommes à l’aube de la période la plus occupée de l’année; d’ici 2022, l’immigration aura probablement repris de plus belle; et la vaccination de masse permettra de rouvrir les secteurs de l’économie affectés par la pandémie, faisant ainsi chuter le taux de chômage. Et que croyez-vous que feront les propriétaires actuels lorsque nous saurons avec plus de certitude à quoi ressemblera l’avenir? À moins d’un retour à la situation qui prévalait en 2019, on peut s’attendre à ce que beaucoup de gens déménagent au cours des prochaines années, dès que l’incertitude s’estompera. C’est donc dire que la situation actuelle n’est pas près de rentrer dans l’ordre.

Savez-vous ce qui favoriserait l’accès à la propriété, tant en ce qui a trait à l’offre qu’à l’abordabilité? Plus de propriétés! Il est temps de reconnaître que ce dont nous avons le plus besoin est de créer des logements, et probablement en plus grande quantité que ce qu’on envisage.

En tant qu’économiste principal, Shaun Cathcart fournit des renseignements sur le marché de l’habitation aux chambres, associations, membres et intervenants de l’immobilier. Il passe la majeure partie de son temps à analyser les tendances du marché canadien de l’habitation et à écrire sur le sujet. Dans ses temps libres, on peut le voir à bicyclette, au terrain de volleyball ou heureux de passer du temps avec sa famille.


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