2018 : l’année de la simulation de crise sur le marché canadien de l’habitation

Globalement, l’économie canadienne s’est bien portée en 2018. Les facteurs fondamentaux du marché de l’habitation sont solides :

  • le taux national de chômage a chuté à des niveaux presque record, tandis que l’immigration a atteint de nouveaux sommets;
  • les données démographiques ont également expliqué la demande en matière de logements, alors qu’environ la première moitié de l’important groupe « génération Y » a atteint 30 ans, et que la deuxième atteindra cet âge dans quelques années – ce qui encourage grandement la formation de ménages;
  • les taux d’intérêt demeurent bas (malgré leur augmentation).

Sans la simulation de crise pour les prêts hypothécaires (entrée en vigueur en 2018 et également connue sous le nom de « ligne directrice B‑20 »), ces facteurs auraient très probablement propulsé les ventes résidentielles vers de nouveaux sommets et contribué à une forte augmentation des prix. Toutefois, il faut se rendre à l’évidence que la ligne directrice B-20 continuera à restreindre l’accès aux prêts hypothécaires jusqu’à ce que les ménages canadiens réduisent considérablement leurs dettes et augmentent davantage leurs revenus.

L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) prévoit qu’en 2018, les ventes résidentielles effectuées par l’entremise de tous le systèmes MLS® canadiens totaliseront moins de 460 000 transactions – le plus faible résultat depuis 2012. L’analyse de ces ventes effectuée en fonction de la population (soit, les ventes par habitant) révèle progressivement que 2018 se classe comme l’année la plus lente depuis 2001.

En 2018, le prix moyen des ventes nationales effectuées par l’entremise des systèmes MLS® a baissé d’environ 4 %, comparativement à 2017, soit la baisse la plus importante en 23 ans, et la troisième la plus importante dans l’histoire du marché, derrière 1982 et 1995.

Certes, les prix des propriétés sont en chute dans les provinces où l’offre éclipse la demande (Alberta, Saskatchewan et Terre‑Neuve‑et‑Labrador), toutefois, la baisse du prix moyen national en 2018 reflète principalement la baisse des ventes de propriétés luxueuses dans les régions de Toronto et de Vancouver. Indépendamment des causes de cette chute annuelle des prix, les acheteurs enthousiastes changeront rapidement d’avis lorsqu’elle fera les grands titres.

L’Indice des prix des propriétés MLS® indique une tendance à la baisse dans de nombreux marchés. La croissance continue des prix des propriétés dans des villes comme Montréal et Ottawa compense les baisses dans les Prairies. On note également des signes récents d’une augmentation des prix à Toronto, ce qui a compensé la tendance manifestement à la baisse de Vancouver (les ventes de propriétés à cet endroit connaissent leur pire année depuis presque 20 ans).

Il y a peu de raison de s’attendre à ce que 2019 se démarque. Combinées, l’augmentation des taux d’intérêt et la simulation de crise ne feront que réduire le nombre d’approbations de prêts hypothécaires. D’ailleurs, selon les prévisions de l’ACI, les données de 2019 relatives aux ventes et aux prix seront comparables à celles de 2018.

Les marchés de l’habitation ont déjà connu plusieurs changements de politiques, mais ils ne semblent pas bien s’adapter à celui‑là. Les répercussions de la ligne directrice B-20 continueront à ralentir ces marchés en 2019, et même au‑delà.

Ancien économiste en chef, Gregory Klump fournissait ses points de vue sur l’état et les perspectives des marchés de l’habitation canadiens aux médias, aux décideurs politiques et aux intervenants du secteur immobilier. En 2017, Greg a célébré son 25e anniversaire en tant que membre de l’équipe de l’ACI. Avide skieur et planchiste en hiver, il est un passionné de l’entraînement en parcours (CrossFit) à l’année.


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