La hausse des primes de la SCHL : beaucoup de bruit pour à peu près rien

Le 1er juin 2015, les primes d’assurance prêt hypothécaire ont augmenté dans le cas des acheteurs de maison qui financent leur achat avec une mise de fonds inférieure à 10 %. Cette hausse aura peu d’effet sur l’abordabilité des logements ou l’accès au financement hypothécaire. Pourquoi?

Pour commencer, l’augmentation des primes d’assurance prêt hypothécaire est minime et limitée. Elle ne s’applique pas aux prêts hypothécaires actuels assurés par la SCHL (ni aux demandes présentées avant le 1er juin, peu importe la date de clôture). De plus, cette hausse ne touche pas les acheteurs qui disposent d’une mise de fonds de 10 % ou plus.

Qu’en est-il des acheteurs qui ont une mise de fonds inférieure à 10 %? Leurs primes ont augmenté d’environ 0,45 % à 3,6 %. L’acheteur moyen dont la mise de fonds est inférieure à 10 % obtient un prêt hypothécaire de 250 000 $, finance son achat à un taux hypothécaire de cinq ans et sur une période d’amortissement de plus de 25 ans. Prenons ces suppositions dans un scénario de financement d’un achat.

Supposons, de façon prudente, un taux d’intérêt escompté de 2,79 % pour un prêt hypothécaire de cinq ans (les acheteurs peuvent obtenir un meilleur taux que cela à l’heure actuelle) et une mise de fonds de 5 %. Selon ces suppositions, la récente hausse des primes d’assurance prêt hypothécaire signifie que cet acheteur doit payer des versements hypothécaires mensuels plus élevés correspondant à 5 $.

Certains marchés de l’habitation sont plus chers que d’autres; donc, examinons un scénario dans lequel le prêt hypothécaire s’élève à 450 000 $. En suivant les mêmes suppositions financières que celles du scénario précédent, la récente hausse des primes d’assurance prêt hypothécaire se traduit par une augmentation des versements hypothécaires mensuels de moins de 10 $.

Dans ces deux scénarios, la différence dans le montant des capitaux propres au bout de cinq ans est également négligeable. Dans chacun des cas, en supposant que la valeur marchande demeure statique, les acheteurs auront accumulé une participation en capital atteignant entre 16 et 17 %, si bien que les nouvelles primes plus élevées auront réduit les capitaux propres de moins de 0,5 % durant cette période.

Imaginez un resserrement de la réglementation en matière de prêts de sorte que tous les achats de maison financés par un taux d’intérêt hypothécaire de cinq ans exigent que les acheteurs soient admissibles au taux de référence de cinq ans plutôt qu’au taux du contrat (au moment de la rédaction du présent article, le taux de référence s’élevait à presque 2 % de plus que le taux escompté utilisé dans les scénarios ci-dessus). Ou encore, imaginez que la mise de fonds minimale augmente. Ces changements à la réglementation produiraient des effets drastiques sur le marché de l’habitation.

Qu’en est-il de l’effet des hausses limitées et ciblées des primes d’assurance prêt hypothécaire chez les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 10 %? Les acheteurs éventuels qui attendront en raison de ces hausses seront peu nombreux. Les scénarios ci-dessus démontrent qu’ils se traduisent par une tasse de café de moins par semaine dans votre café-restaurant préféré.

Heureusement, les mesures visant au resserrement de la réglementation en matière de prêts ne sont pas toutes équivalentes et les plus récentes hausses sont peu susceptibles d’entraver le marché de l’habitation. Bien entendu, nous demeurons vigilants et continuerons de nous concentrer sur la prévention de tout resserrement global de la réglementation des prêts hypothécaires qui menace de le faire.

 

Ancien économiste en chef, Gregory Klump fournissait ses points de vue sur l’état et les perspectives des marchés de l’habitation canadiens aux médias, aux décideurs politiques et aux intervenants du secteur immobilier. En 2017, Greg a célébré son 25e anniversaire en tant que membre de l’équipe de l’ACI. Avide skieur et planchiste en hiver, il est un passionné de l’entraînement en parcours (CrossFit) à l’année.


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