Les stratégies financières que tous les premiers acheteurs devraient connaître

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Quiconque pense acheter une propriété doit évidemment anticiper la dimension financière de l’opération, et préparer un budget en conséquence. Il est notamment pertinent d’examiner en détail les programmes permettant d’accéder au marché, mais aussi de se préparer à faire face à des coûts additionnels liés à l’achat, comme le notaire, les taxes de mutation et les frais liés à l’emménagement. 

Le juste prix et le juste investissement

Selon L’Association canadienne de l’immeuble, au Canada, le prix moyen d’une maison a atteint 816 592 $ en février 2022, un record et une augmentation de plus de 20 % par rapport au même mois de l’année précédente. Ces moyennes mensuelles ne reflètent toutefois pas la réalité régionale canadienne ni le type de propriétés. Comme le précise l’ACI, le prix moyen chute à 178 000 $ si on retire Toronto et Vancouver de l’équation. 

Quelle que soit la valeur de votre propriété, le régime canadien d’accès à la propriété exige des acheteurs qu’ils investissent eux-mêmes au minimum 5 % de la valeur de la propriété. Entre 5 % et 20 %, une prime d’assurance prêt hypothécaire sera ajoutée via le programme du même nom de la SCHL. Celle-ci s’applique aux propriétés d’une valeur inférieure à 1  000 000 $ et ne dispense pas les acheteurs de se qualifier. 

Pour ce faire, deux indicateurs sont examinés par les banques : l’amortissement brut de la dette (ABD) — soit la somme des charges liées à la propriété divisée par le revenu brut de votre ménage — ne dépasse pas 32 %. L’amortissement total de la dette (ATD), ajoute à l’ABD la somme des autres dettes ainsi que la moitié de frais de copropriété. Cet indicateur ne doit pas excéder 40 %.

Un acheteur qualifié doit ensuite calculer le montant de la prime. Celle-ci s’ajoutera directement au montant emprunté (et viendra augmenter vos paiements hypothécaires d’autant). Certaines institutions financières peuvent exiger que vous la payiez séparément lors de l’achat. Le taux applicable pour le calcul de la prime varie de 2,8 % à 4 % du montant emprunté selon la mise de fonds.

Réunir sa mise de fonds

Pour une maison d’une valeur de 500 000 $, il faut donc amasser au minimum 25 000 $ de mise de fonds si on souhaite mettre 5 %. Pour ce faire, plusieurs personnes choisissent d’automatiser leur épargne par la fonction offerte dans leur institution financière. Une épargne de 500 $ par mois permettra d’accumuler 6  000 $ par année, ou 12 000 $ pour un couple, et donc deux ans de rigueur budgétaire. Une économie mensuelle de 250 $ peut paraître plus raisonnable pour plusieurs, mais prendra évidemment deux fois plus de temps afin de réunir la somme requise.

Au Canada, le gouvernement fédéral permet aux acheteurs, via le Régime d’accès à la propriété, de retirer un maximum de 35 000 $ par personne (70 000 $ pour un couple) sans impact fiscal dans le but d’acheter une propriété. Cette somme devra ensuite être « remboursée » à votre REER sur une période de 15 ans. 

Ainsi, l’épargne que nous avons évoquée ci-haut peut donner lieu à un effet multiplicateur; le couple qui arrivera à mettre 12 000 $ de côté bénéficiera d’une remise d’impôts importante, qu’elle pourra également investir envers l’achat de la propriété.

La ministre Freeland a également annoncé, dans le récent budget fédéral, une autre mesure nommée CELIAPP qui utilise plutôt le CELI pour favoriser la mise de fonds sur l’achat d’une nouvelle propriété. Dans ce cas, la contribution maximale à la mise de fonds est fixée à 40 000 $ et peut être combinée au RAP, pour un total de 75 000 $ par personne ou 150 000 $ pour un couple.

Épargner un peu plus

Il est toutefois important de ne pas considérer uniquement la mise de fonds. La taxe de mutation, les frais de notaire, le déménagement, le raccordement des services et l’aménagement de la nouvelle propriété requièrent une somme additionnelle qu’il est également important de considérer dans son budget.

Il faut également éviter de se retrouver dans une situation intenable par rapport aux finances de votre ménage. Des imprévus peuvent survenir, et il est important, face à l’obligation hypothécaire, d’anticiper ceux-ci sans se mettre en situation de défaut. Que ce soit d’éventuelles réparations sur une voiture, les soins de votre animal de compagnie, ou certaines charges liées à votre propre santé (nouvelles lunettes, dentiste, etc.), il est bon de se garder un coussin suffisant même après avoir investi dans la propriété.

La bonne nouvelle, c’est que dans un marché haussier comme nous l’avons connu ces dernières années, et avec la popularisation des marges de crédit hypothécaires, la marge de manœuvre financière nécessaire pour s’acquitter de vos obligations risque de progresser rapidement. Chaque mois, le remboursement du capital s’ajoute à votre équité, et vous permet d’envisager l’incertitude avec un peu plus de confiance. 

La période pré-achat est souvent la plus stressante pour les acheteurs, surtout dans le cadre d’un premier achat. Comme c’est souvent le cas, Excel, votre planificateur financier et votre courtier ou agent immobilier seront de bons alliés.

Préparez votre budget, consultez les bonnes personnes, et péchez un peu par excès de prudence, et le reste suivra. Le Canada dispose de nombreux programmes généreux pour les premiers acheteurs, il suffit de faire preuve de discipline afin d’en tirer pleinement parti.


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