Les ventes résidentielles au Canada devraient atteindre un record en 2020 – et le surpasser en 2021

Le mardi 15 décembre, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois de novembre. Dans ce texte, Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.


Novembre, comme bien d’autres mois en 2020, a été marqué par une forte activité sur les marchés de l’habitation canadiens. Les ventes ont atteint un nouveau sommet pour novembre, et ce, avec une très nette marge de plus de 11 000 transactions. En somme, l’histoire de juillet, août, septembre et octobre se répète.

En cette fin d’année 2020, les ventes cumulatives sont à seulement trois dixièmes de pourcentage, ou environ 1 600 transactions, du record de 2016. Puisque décembre s’annonce comparable aux cinq derniers mois, je dirais qu’un record annuel de ventes en 2020 est presque assuré – ce n’est pas très risqué comme prédiction à ce temps-ci de l’année, mais tout se jouera au fil d’arrivée. Je ne m’attends pas à ce que les ventes dépassent celles de 2016 avant la troisième ou la quatrième semaine de décembre.

Imaginez quels auraient été ces chiffres si la pandémie de la COVID-19 et les confinements subséquents n’avaient pas eu lieu.

La distribution des vaccins a commencé, et je crois qu’un confinement mondial n’est plus à craindre. Alors, que nous réserve 2021? Pensons aux tendances actuelles, en n’oubliant pas que 2021 arrive dans seulement deux semaines.

En 2021, le plus gros défi sera du côté de l’offre. On comptait seulement 2,4 mois d’inventaire à l’échelle nationale en novembre, un creux historique. En Ontario, c’était la moitié moins. Sachez que le creux historique précédent, établi en 2004, était de 3,4 mois. C’est un mois complet de plus qu’aujourd’hui!

S’il y a une vague de nouvelles inscriptions au printemps, les ventes pourraient augmenter encore plus. Dans le cas contraire, elles pourraient diminuer, et la demande excédentaire influencerait alors encore plus les prix.

L’ACI prévoit que les ventes résidentielles conclues par l’entremise des systèmes MLS® se chiffreront à environ 583 600 au pays en 2021. Il s’agirait d’un record, et d’une hausse de 7,2 % par rapport à 2020. Certaines personnes jugeront cette prévision optimiste, alors laissez-moi la mettre en contexte. Si on annualise les ventes désaisonnalisées de novembre (taux annuel désaisonnalisé), on obtient environ 664 000 ventes. Si les ventes se poursuivaient à ce rythme, soit celui qu’on a observé durant la deuxième moitié de 2020, la cible de l’an prochain serait atteinte dès l’Action de grâce. C’est donc une prévision assez prudente. Cela dit, nous prévoyons un ralentissement de la tendance. La principale différence, c’est qu’il y aura sans doute un réel marché printanier l’an prochain. N’aurait-il donc pas été étonnant que les prévisions pour 2021 soient inférieures aux chiffres de 2020?

Le prix moyen à l’échelle nationale devrait augmenter d’environ 9 % en 2021 pour atteindre plus de 620 000 $. Cette prévision peut elle aussi sembler élevée de prime abord, mais le prix moyen dépasse déjà 600 000 $ et nous commencerons la prochaine année avec un déséquilibre historique entre l’offre et la demande.

Alors que cette année folle tire à sa fin, les ventes atteignent encore des sommets et les conditions du marché n’ont jamais été aussi serrées. Pensez-vous que la situation reviendra à la normale sur le coup de minuit au Nouvel An? Pas moi.

C’est peut-être une évidence, mais les gens doivent habiter quelque part. L’immigration internationale était extrêmement soutenue avant la pandémie de la COVID-19, et elle le demeurera dans les années et les décennies à venir. Et avec la génération Y qui est passée dans la vingtaine, la trentaine et maintenant la quarantaine, les acheteurs d’une première propriété sont nombreux, et c’est pourquoi toutes les propriétés trouvent preneurs. Ces acheteurs absorbent l’inventaire. Si vous vous attendez à ce que les baby-boomers inondent le marché d’inscriptions, sachez qu’ils ont actuellement entre 56 et 74 ans. Selon les recherches, on ne peut s’attendre à une vague de mises en vente que quand ils auront 85 ans et plus. Augmentons les mises en chantier!

Cela n’attirera pas autant l’attention que les scénarios catastrophes qu’on entend depuis au moins une décennie (note aux analystes pessimistes : nous attendons toujours l’effondrement du marché… Les années 2020 seront peut-être votre décennie?), mais je crois que la formule « plus de ménages égale une demande de logement accrue », même si elle est moins sensationnelle, s’impose d’elle-même.

Bon, je conclus 2020 là-dessus. Je vous offre à tous mes meilleurs vœux de santé et de bonheur pour les Fêtes. Croisons-nous les doigts pour la nouvelle année. Je ferai à nouveau le point sur l’état des marchés en janvier.

Pour une analyse plus détaillée des statistiques nationales, visitez creastats.ca.

Directeur et économiste principal, Données sur l’habitation et analyse du marché, Shaun Cathcart fournit des renseignements sur le marché de l’habitation aux chambres, associations, membres et intervenants de l’immobilier. Il passe la majeure partie de son temps à analyser les tendances du marché canadien de l’habitation et à écrire sur le sujet. Dans ses temps libres, on peut le voir à bicyclette, au terrain de volleyball ou heureux de passer du temps avec sa famille.


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