Lorsque vous analysez les tendances du marché, ne vous arrêtez pas seulement au prix moyen

Étant donné que l’immobilier s’effectue à l’échelle locale, le prix des maisons peut grandement varier d’un bout à l’autre du Canada. Les courtiers et agents immobiliers utilisent souvent les prix moyens en raison de leur facilité de calcul; ils n’ont qu’à diviser le total du prix des maisons vendues par le nombre de ventes. Ce « prix moyen » peut par la suite être utilisé pour comparer des périodes et des marchés du logement.

Même si cela semble assez simple, ce ne l’est vraiment pas. Le problème que pose l’utilisation des moyennes pour connaître les niveaux ou les changements de prix est que le prix de vente des maisons dont la valeur est très élevée peut fausser les calculs.

Imaginez dix personnes assises à un bar qui réalisent un revenu annuel de 50 000 $ chacune. On ne note aucune variation dans leur revenu et le revenu annuel moyen de ce groupe s’établit à 50 000 $.

Maintenant, supposons que Mark Zuckerberg, chef de la direction de Facebook, prenne place au bar et déclare que son revenu annuel est de 1 milliard de dollars. Le revenu annuel moyen de ce groupe de 11 se situe maintenant à 90 954 545 $ – aucun des salaires n’a pourtant changé. La moyenne est encore statistiquement correcte, bien que trompeuse ou non représentative.

De même, lorsque le nombre ou la proportion de ventes résidentielles augmente dans trois des quartiers les plus chers du Grand Vancouver (à savoir, West Vancouver, Richmond et Vancouver West), le prix moyen à l’échelle nationale grimpe (toutes autres choses restant égales). Cela ne veut toutefois pas dire que les prix de vente se sont engagés sur une pente ascendante dans les autres quartiers.

Housing chart in French.

Comme l’indique le graphique ci-dessus, de mai 2008 à janvier 2009, les ventes résidentielles dans ces trois quartiers se sont repliées de 72 %, ce qui s’est traduit par un recul de plus de 43 000 $ du prix moyen à l’échelle nationale. Comme les ventes dans ces quartiers ont repris durant la période de mars à octobre 2009, le prix moyen à l’échelle nationale a rebondi de 52 000 $.

D’avril à août 2010, les ventes ont de nouveau battu en retraite dans ces quartiers, après un resserrement de la réglementation en matière de prêts hypothécaires de la SCHL. Cela a contribué à repli du prix moyen à l’échelle nationale. Revenons au début de 2011 (janvier à mai) : les acheteurs de maison dans ces quartiers ont devancé leur décision d’achat en vue de contourner la nouvelle réglementation sur les prêts hypothécaires, faisant grimper le prix moyen à l’échelle nationale. Ce prix a ensuite chuté de mai à décembre 2011, puisque les ventes dans ces trois quartiers ont diminué après l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation.

Plus récemment, à la suite d’une poussée d’activité dans le marché du Grand Vancouver d’août 2015 à février 2016, le prix moyen à l’échelle nationale s’est accru de plus de 70 000 $. Par contre, de février à octobre 2016, le prix moyen à l’échelle nationale s’est replié de seulement 21 000 $, pendant que les ventes résidentielles ont connu une diminution de plus de 71 % dans ces quartiers. Le déclin moins important du prix moyen à l’échelle nationale témoignait bien d’une hausse des ventes dans la région du Grand Toronto, la proportion des ventes nationales y étant plus musclée que dans tous les autres principaux centres urbains; cette région figure au nombre des marchés les plus chers au Canada.

Il est difficile de savoir si les changements du prix moyen reflètent bien une appréciation ou un déclin réels du prix des maisons, ou s’ils proviennent de changements dans la composition des ventes. Voilà pourquoi l’Indice des prix des propriétés MLS® constitue un bien meilleur outil pour évaluer les tendances et les niveaux de prix : l’indice ne risque pas d’être déformé par les changements dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Ryan Biln est économiste à l’ACI. Il fournit des renseignements sur le marché de l’habitation aux chambres, associations, membres et intervenants du secteur immobilier. Ryan est né et a grandi en Colombie-Britannique. Il aime le plein air, les activités physiques et les bons moments avec sa famille et ses amis.


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