Vous avez une superbe propriété à vendre. Elle est située dans un excellent quartier, est attrayante et a le potentiel d’attirer de nombreux acheteurs.
Il y a cependant un problème épineux : étant donné que votre propriété pourrait être considérée comme étant stigmatisée, l’attention qu’elle suscitera ne sera peut-être pas celle que vous recherchez. Tout dépend de l’acheteur potentiel : cela pourrait représenter un grave problème, ou encore, pas du tout un problème. Nous avons tous des expériences, des valeurs et des perceptions différentes qui ont un impact sur la façon dont nous percevons la gravité d’un facteur possiblement stigmatisant.
Qu’est-ce qu’une propriété stigmatisée? Pour nos besoins, nous parlons ici d’un attribut intangible, non physique, qui pourrait susciter une réponse émotionnelle ou psychologique chez un acheteur potentiel. Il peut s’agir d’une propriété ayant été la scène d’un crime, ayant appartenu à une personne de notoriété publique, ayant été utilisée comme lieu de culture de cannabis, ou soupçonnée d’être hantée. Il est important de noter qu’il ne s’agit ni de l’état physique ni des caractéristiques d’une propriété.
Un meurtre, un décès, une maison hantée ou des sensibilités quelconques, par exemple le numéro d’immeuble, peuvent être des signaux d’alarme pour certains acheteurs.
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Alors, que sont tenus de divulguer les courtiers et agents immobiliers et propriétaires-vendeurs s’ils savent qu’une propriété comporte un élément pouvant faire en sorte qu’elle soit considérée comme étant stigmatisée?
Si l’on peut considérer le défaut de divulgation comme pratique douteuse en matière d’éthique, la loi est claire, affirme Barry Lebow, agent immobilier et dirigeant d’agence à Toronto. M. Lebow est également évaluateur et expert autoproclamé des propriétés stigmatisées, ayant été témoin dans des affaires judiciaires à travers le Canada. M. Lebow explique que nulle part au Canada, sauf au Québec, une loi officielle n’oblige les vendeurs à divulguer les facteurs stigmatisants d’une propriété (au Québec, il s’agit de « la présence d’un phénomène inexpliqué ») aux acheteurs potentiels.
Vérifiez toujours les lois de votre province en matière de divulgation! En général, les propriétaires‑vendeurs sont tenus de divulguer aux acheteurs potentiels les vices cachés, c’est-à-dire les problèmes graves qui n’auraient pas pu être raisonnablement observés lors d’une inspection traditionnelle de la propriété, comme les dommages causés par une inondation ou la moisissure.
« Même si ce n’est pas nécessairement une loi dans toutes les provinces, c’est une bonne pratique commerciale pour le propriétaire-vendeur et le courtier ou agent immobilier de divulguer ce qu’ils savent, dit M. Lebow. Qu’il s’agisse d’un meurtre ou autre, il est préférable d’être franc et de le faire savoir plutôt que de laisser l’acheteur le découvrir après coup. À moins que le propriétaire-vendeur ne vive dans l’isolement total, les voisins seront au courant, ou une simple recherche sur Google pourrait révéler la vérité. Il y a toujours la possibilité d’une poursuite éventuelle si les propriétaires-vendeurs et les courtier et agents ne divulguent pas ce qu’ils savent. »
La première règle à suivre lors de la vente d’une propriété stigmatisée est donc de divulguer, divulguer, divulguer. Il n’existe aucune définition exacte de ce qu’est une propriété stigmatisée au Canada, ce qui en complique la commercialisation. La deuxième règle à prendre en compte est donc de s’assurer de bien se renseigner.
Essayez d’en savoir le plus possible sur la propriété et sur ses antécédents. Cela pourrait vouloir dire chercher des renseignements dans un système MLS®, en ligne ou dans d’autres types de dossiers administratifs, et vous assurer d’obtenir les renseignements nécessaires auprès du propriétaire-vendeur.
Obtenir des conseils
Pour connaître la position des divers organismes de réglementation provinciaux du secteur immobilier sur la question des propriétés stigmatisées et leurs recommandations aux courtiers et agents, il suffit de contacter un représentant ou de consulter leur site Web pour obtenir des conseils, y compris sur des questions d’éthique.
Si une propriété stigmatisée peut faire naître dans l’esprit d’un acheteur un signal d’alarme susceptible de le faire fuir, pour certains acheteurs, ce signal d’alarme est tout simplement synonyme d’une bonne affaire.
« Les acheteurs n’ont pas tous le même seuil de tolérance pour ce qui est des facteurs stigmatisants », déclare M. Lebow, ajoutant qu’il a traité environ 300 cas de propriétés stigmatisées au cours d’une carrière en immobilier de plusieurs décennies. « Quel que soit le degré de stigmatisation d’une propriété, à de rares exceptions près, elle finira par trouver preneur. La plupart du temps, les gens veulent acheter une propriété plus grande ou être dans un meilleur quartier, et aucun facteur stigmatisant ne les arrêtera, surtout lorsque le prix correspond à leur budget. »
Comprendre les autres points de vue
Pour Lorri Brewer, agente immobilière et dirigeante d’agence à Edmonton, vendre une maison stigmatisée est une expérience très personnelle, nourrie par sa propre expérience de mort imminente qui, selon elle, l’a aidée à être plus ouverte spirituellement, et plus sensible aux énergies de la propriété et à ses clients.
Il y a plus de 10 ans, alors qu’elle accompagnait un client dans une propriété, elle « a immédiatement senti quelque chose d’inquiétant. Mais l’autre agent ne m’avait pas raconté l’histoire », dit-elle.
Il s’avère qu’il y avait eu un meurtre dans la maison. Mme Brewer a appris plus tard que la maison a été vendue à environ 50 000 dollars de moins que la valeur du marché après des réductions de prix. « Ce qui peut arriver avec ces propriétés, c’est qu’un investisseur l’achète, la nettoie et la transforme en propriété locative, et que toute l’énergie de la maison y reste. »
Mme Brewer dit que d’autres courtiers ou agents qui ont eu des problèmes avec des propriétés stigmatisées lui ont demandé de l’aide, et elle est prête à les guider, quand et si elle le peut. Comme M. Lebow, le principal conseil qu’elle donne à un courtier ou agent qui vend une telle propriété est de « divulguer, divulguer, divulguer ».
Soyez ouvert et honnête
Bien qu’il incombe généralement à l’acheteur de poser des questions sur la propriété, le propriétaire-vendeur ou son courtier ou agent immobilier doit répondre ouvertement et honnêtement à toute question sur un facteur stigmatisant quelconque, s’il en a connaissance.
En Nouvelle-Écosse, bien que les propriétaires-vendeurs et les agents immobiliers ne soient pas légalement tenus de divulguer l’information, la Nova Scotia Real Estate Commission recommande aux acheteurs d’être francs quant à leurs préoccupations concernant les facteurs stigmatisants possibles.
Sandra Pike, agente immobilière d’Halifax, affirme qu’en tant qu’agente au service des acheteurs, elle demande systématiquement à l’agent ou au courtier du propriétaire-vendeur de révéler si la propriété est considérée comme étant stigmatisée, et elle effectue toujours des recherches Google sur la propriété.
Dans un marché où la demande est élevée, le fait qu’une propriété est stigmatisée n’est probablement pas aussi grave que cela le serait autrement pour les acheteurs.
N’oubliez pas que c’est souvent une question de point de vue, et que cela peut ne pas avoir d’importance pour certains acheteurs; si vous êtes ouvert et honnête et faites preuve de diligence raisonnable, vous serez en mesure d’aider vos clients à s’y retrouver dans l’achat ou la vente d’une propriété stigmatisée.
Avez-vous déjà vendu une propriété stigmatisée? Faites-nous part de votre expérience dans la section Commentaires.
L’article ci-dessus est publié à titre d’information; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne cherche pas à se substituer à un conseiller juridique.
