Ce que la hausse étonnante du taux directeur de la Banque du Canada pourrait signifier pour le marché de l’habitation

Le mercredi 13 juillet, la Banque du Canada a augmenté le taux cible du financement à un jour de 100 points de base, soit la plus forte hausse en plus de 20 ans. Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, explique ce que cette hausse pourrait signifier pour le secteur de l’habitation.


Normalement, j’écris ce billet mensuel pour discuter des récentes données sur les marchés résidentiels de la revente au Canada. Ce sera un peu différent ce mois-ci, mais avant de passer à la nouvelle de la semaine, je vous donne un aperçu de l’activité du marché de l’habitation en juin.

Le mois de juin a été semblable aux mois d’avril et de mai; les ventes ont continué de ralentir et les prix ont reculé un peu plus. La plus grande différence serait une baisse un peu moins importante du côté des ventes et un peu plus importante du côté des prix, surtout en Ontario et dans certaines régions de la Colombie-Britannique.

Les ventes sont actuellement légèrement inférieures à la moyenne, et les nouvelles inscriptions se situent dans le haut de la fourchette normale. Par conséquent, le nombre total d’inscriptions augmente depuis les creux records.

Des taux hypothécaires plus élevés et une simulation de crise plus agressive ont poussé beaucoup de gens sur la touche, et plusieurs ont également choisi de se mettre à l’écart cet été. Ces changements se sont produits rapidement, et nous n’en sommes encore qu’aux premiers jours. Les données d’août, de septembre et d’octobre devraient permettre d’y voir plus clair.

Hausse étonnante du taux directeur de la Banque du Canada

Passons maintenant à cette hausse étonnante de 100 points de base du taux directeur de la Banque du Canada, annoncée le 13 juillet dernier, puisque c’est ce dont la plupart des gens veulent me parler.

D’après mon expérience d’analyste de données depuis près de deux décennies, les gros chiffres ronds sont toujours déconcertants. Une hausse de 100 points de base! Un prix de 1 million de dollars! Certes, ces gros chiffres font la manchette, mais à quel point cette hausse a-t-elle vraiment étonné les observateurs de la Banque du Canada? Un peu, je suppose.

On s’attendait à une hausse de 75 points de base, et on a beaucoup parlé d’une hausse 100 points de base. Ce n’était pas le consensus au moment de l’annonce, mais c’était sur la table. Et si l’on pense aux autres annonces récentes de la Banque, qui se montre de plus en plus ferme à l’égard de l’inflation et qui tente d’en modérer les prévisions, cette décision n’aurait probablement pas dû être une surprise du tout.

C’est une des raisons pour lesquelles les marchés n’ont pas vraiment réagi. Mais il y a une autre raison : ce que la Banque a dit dans son communiqué de presse. La première phrase du dernier paragraphe du communiqué dit ceci : « … le Conseil de direction a décidé d’accélérer sans tarder le relèvement des taux d’intérêt en haussant le taux directeur de 100 points de base aujourd’hui. »

Accélérer sans tarder le relèvement. Cela signifie que le résultat final sera le même, mais plus tard dans l’année, avec un taux probablement quelque part entre 3 % et 3,5 %, ou légèrement au‑dessus de ce que la Banque considère comme étant un taux neutre (de 2 % à 3 %). Cette attente n’a pas vraiment changé depuis mars, de sorte que les 25 points de base supplémentaires rajoutés en juillet par rapport à ce qui était prévu ne le seront peut-être pas en septembre, octobre ou décembre. 

Si c’est le cas, c’est comme arracher un pansement – finissons-en, car le marché des prêts hypothécaires à taux fixe a déjà intégré la plupart de ces éléments dans ses taux.

Qu’est-ce que cela signifie pour les prêts hypothécaires?

Ce qui m’amène au point suivant. Qu’est-ce qui secoue le marché immobilier en ce moment? Les emprunteurs se voient proposer des taux fixes de cinq ans de l’ordre de 5 %. C’est beaucoup plus élevé qu’il y a quelques mois, mais il semble que tout le monde a pu obtenir un taux de 5,25 % au cours de la dernière année sans trop de problèmes. C’est donc l’effet de la simulation de crise sur les taux hypothécaires fixes, qui sont passés de 5,25 % à 7 % en quelques mois, qui a une incidence sur le marché.

Lorsque la simulation de crise est apparue, un coussin de 200 points de base avait été choisi parce que les taux reviendraient un jour à des niveaux plus normaux – légèrement supérieurs à 5 %. Lorsque les taux sont tombés à des niveaux records à la fin de 2020 et au début de 2021, un taux de simulation de crise encore plus élevé, de 5,25 %, a été introduit parce que les taux reviendraient un jour à des niveaux plus normaux – légèrement supérieurs à 5 %. Pendant une courte période, le coussin était de 300 points de base.

Les taux sont très rapidement revenus à des niveaux plus normaux – légèrement supérieurs à 5 %. Qui plus est, la Banque du Canada semble suggérer de plus en plus qu’elle prévoit que le taux du financement à un jour atteindra de 3 % à 3,5 %, mais qu’elle s’arrêtera là.

Si cette trajectoire attendue des taux d’intérêt est déjà en grande partie prise en compte dans l’établissement des taux fixes de cinq ans, cela signifie que nous nous approchons déjà du sommet pour les coûts d’emprunt fixes. Les décideurs devraient donc se poser la question suivante : un taux de simulation de crise avec un coussin de 200 points de base demeure-t-il pertinent?

Vous voulez en savoir plus? Visitez creastats.ca.

Directeur et économiste principal, Données sur l’habitation et analyse du marché, Shaun Cathcart fournit des renseignements sur le marché de l’habitation aux chambres, associations, membres et intervenants de l’immobilier. Il passe la majeure partie de son temps à analyser les tendances du marché canadien de l’habitation et à écrire sur le sujet. Dans ses temps libres, on peut le voir à bicyclette, au terrain de volleyball ou heureux de passer du temps avec sa famille.


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